Folgen der Kreditkrise für die Immobilienentwicklung
Mittwoch, den 03. Dezember 2008 um 19:24 Uhr
Von Pieter den Boer – Partner Reasult
Warum wurde der Immobiliensektor zu einem der ersten niederländischen Opfer der internationalen Kreditkrise?
Die derzeitige Situation: Banken und andere Finanzierer von Immobilien treten auf der Stelle und verleihen fast kein Geld mehr für Entwicklungsprojekte. Und falls doch, dann zu höheren Kosten. Damit verändert sich der Markt erheblich. In den letzten Jahren waren noch vom Angebot gesteuerte Immobilienentwicklungen möglich, auf der Basis von günstigen Darlehen und für anonyme Nutzer. Die Gesetze von Angebot und Nachfrage haben in der Vergangenheit bewiesen, dass Entwicklungen für anonyme Nutzung nur in eingeschränktem Maße, an seltenen Standorten und in starken Märkten zu einem nachhaltigen Erfolg führen können. Wer diese Gesetze übertrat, wurde schließlich vielfach mit Plänen konfrontiert, die gestrichen wurden, und mit Leerstand, wenn die Pläne umgesetzt wurden.
In den vergangenen Jahren wurde mit günstigen Krediten finanziert. Die betreffende Immobilie dient als Pfand/Sicherheit. Das geht gut, wenn der Geldgeber weiß, welchen wirklichen Wert (bei Zwangsversteigerung) die Immobilie langfristig hat. Dann kann er die Geldmenge, die er investiert, darauf abstimmen und das Risiko für die Bank bleibt begrenzt. Der zugrunde liegende Wert einer Immobilie wird von deren Nutzung bestimmt. So lange die Nutzer für die Kosten aufkommen können, besteht kein Grund zur Sorge. Und so lange dies gelegentlich auf Projektebene geschieht, ist auch noch alles in Ordnung.
Doch als in den USA Hauseigentümer massenhaft die Kosten für Darlehen, die „verpackt“ und „strukturiert“ in der ganzen Bankenwelt verbreitet waren, nicht mehr tragen konnten, ging die Sache richtig schief. Die zugrunde liegenden Werte fielen stark und der Keim der Kreditkrise war gelegt.
Und so schließt sich der Kreis. Es gab zu viel, zu billiges Geld, mit dem zu hoch bewertete Immobilien finanziert wurden. Jetzt gibt es (vorläufig noch) zu wenig und zu teures Geld. Das bedeutet, dass in den kommenden Jahren nur für kreditwürdige Nutzer (Mieter/Käufer) entwickelt und gebaut werden kann. Wir kehren zurück zu den fundamentalen Werten des Marktes: ein neues Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage auf der Basis von reellen Werten.
Eine Neubewertung der Risiken steht an. Der Markt muss darauf reagieren und mit passenden Antworten kommen:
Neue Immobilien
Die Kreditkrise beeinflusst die Realisierbarkeit von neu zu entwickelnden Immobilien.
- Die Darlehenskosten steigen aufgrund der steigenden Zinsen und des sinkenden Beleihungsauslaufs (loan-to-value; Anteil der Fremdfinanzierungsmittel);
- Entwickler werden weniger bereit sein, riskante Projekte zu entwickeln. Erst müssen Nutzer und Endanleger bekannt sein, bevor die Realisierung in Angriff genommen wird;
- Als Folge werden weniger realisierbare Projekte zeitverzögert oder gar nicht auf den Markt kommen;
- Somit kann chancenreichen Projekten, die den neuen Kriterien entsprechen, alle Aufmerksamkeit geschenkt werden.
Bestehender Markt
Immobilienentwickler fügen dem bestehenden Markt Projekte hinzu. Auch hier sind die Folgen der Kreditkrise erkennbar.
- Die Zahl der Immobilientransaktionen nimmt ab;
- Das Transaktionsvolumen wird kurzfristig sinken;
- Die Anleger werden sich erst abwartend verhalten, um zu sehen, wie sich die Situation entwickelt;
- Auf etwas längere Sicht werden sich Anleger sehr für Qualitätsobjekte interessieren.
Neubewertung der Risiken
Binnen absehbarer Zeit wird eine Neubewertung der Risiken stattfinden.
- Weniger gängige Anlagen und Entwicklungen werden niedriger bewertet;
- Demgegenüber wird das Interesse an Qualität sehr groß sein;
- Immobilien mit finanziell gesunden Mietern und zuverlässigen Mieteinnahmen wird starkes Interesse entgegengebracht werden;
- Neu zu bauende Eigentumswohnungen werden einen hohen Absatz finden, wenn sie für Zielgruppen wie Erstkäufer auf dem Wohnungsmarkt in Frage kommen.
Chancen
So bieten neue Umstände auf dem Markt auch wieder neue Chancen. Mit einem neuen Orientierungsrahmen und strengeren Rahmenbedingungen. Sind Sie bereit dafür?
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