Vanaf 1 januari 2021 is het verhuurderheffingspercentage verlaagd met 0,036%-punt naar 0,526%. Als tegenprestatie geldt dat een toegelaten instelling, conform artikel 54a Woningwet, voor 1 april 2021 een voorstel tot verlaging van de huurprijs dient voor te leggen aan de huurder. Indien de éénmalige huurprijsverlaging nog niet is doorgevoerd in de bronadministratie, leidt dit tot een te hoge beleidswaarde.
Om te begrijpen waarom de beleidswaarde in bovenbeschreven situatie te hoog is, is het belangrijk te realiseren dat de beleidswaarde een afgeleide is van de marktwaarde. De beleidswaarde wordt berekend door het contant maken van kasstromen. De nog te verwachte éénmalige huurprijsverlaging heeft een negatief effect op de kasstroom ongeharmoniseerde huur. De contante waarde van deze kasstroom is dus lager waardoor de berekende beleidswaarde lager ligt. Hoofdstuk 9 van het waarderingshandboek 2020 geeft de vrijheidsgraden weer waarvoor de systematiek met bijbehorende parameters mag afwijken van de marktwaarde. De huurprijs is geen vrijheidsgraad. Hierbij is de huurprijs voor de marktwaarde leidend. Dit betekent niet dat de marktwaarde te hoog is. Om dit te begrijpen is het belangrijk om eerst naar de definitie marktwaarde te kijken.
Het NRVT/EVS geeft ons de volgende definitie: “het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de Waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang.”
Deze bereidwillige koper is in de meeste gevallen een belegger. Deze belegger wordt niet gezien als toegelaten instelling. Als we uitgaan van een fictieve situatie dat het vastgoed wordt vervreemd per 31 december 2020, betekent dit dat deze belegger niet verplicht is om deze éénmalige huurprijsverlaging door te voeren. Indien de aanbieding tot huurprijsverlaging nog niet is verstrekt, wordt deze in alle waarschijnlijkheid niet doorgevoerd door de belegger. Er kan dus worden geconcludeerd dat de berekende marktwaarde correct is omdat de kasstroom ongeharmoniseerde huur niet wordt aangepast.
Voor de beleidswaarde wordt afgeweken van de definitie marktwaarde. De definitie van de beleidswaarde uit het Waarderingshandboek 2020 luidt: “de waarde van het bezit rekening houdend met specifieke beleidskeuzes van de toegelaten instelling.” Dit betekent dat de meest gerede koper een toegelaten instelling betreft. Deze partij is gehouden aan hetgeen beschreven in artikel 54a Woningwet en dient dus voor 1 april 2021 de éénmalige huurprijsverlaging door te voeren. Dit betekent dat de cashflow niet-geharmoniseerde huur vanaf 1 april lager uitvalt. Uitgaande van de DCF-methode, betekent dit dat de beleidswaarde lager ligt ten opzichte van een situatie waarbij de éénmalige huurprijsverlaging niet wordt doorgevoerd. Hoofdstuk 9 van het Waarderingshandboek 2020 geeft de toegelaten instelling niet de mogelijkheid om een alternatieve huurprijs te hanteren voor het beleidswaardescenario. Het is dus niet mogelijk om binnen de beleidswaarde te corrigeren voor de nog reeds door te voeren huurprijsverlagingen.
De stelling kan dus worden ingenomen dat de beleidswaarde per Q4-2020 te hoog is. Dit heeft directe gevolgen voor de Loan to Value. De éénmalige huurprijsverlaging moet voor 1 april 2021 zijn doorgevoerd waardoor het effect hiervan pas zichtbaar is in de beleidswaarde Q4-2021. De verwachting is dan ook dat de beleidswaarde per Q4-2021 minder hard stijgt (uitgaande van een positieve marktontwikkeling). Reasult adviseert de toelaten instellingen het voorzichtigheidsprincipe toe te passen.
Daan Berghmans – Product Consultant
Wil je op de hoogte blijven van onze blogs? Meld je dan aan voor onze maandelijkse nieuwsbrief.
Aanmelden voor de nieuwsbrief
« Terug naar overzicht