Daan Berghmans – Product consultant
Ieder jaar worden talloze uren werk gestoken in traditionele taxaties van onroerend goed voor financierings-, verkoop-, aankoop-, en/of jaarrekeningdoeleinden. Bij traditionele waarderingsmethodieken (DCF, HKAP) wordt door gebruik van fragmenten uit grote hoeveelheden gegevens een waarde vastgesteld. Dit vraagt veel tijd en beoordelingsvermogen van de taxateur.
Steeds vaker zien we dat AVM’s (Automated Valuation Models) worden toegepast als comparatieve waarderingsmethodiek voor het waarderen van hypotheekaanvragen of als schaduwberekening. Een AVM vertegenwoordigt hier een statistisch model die de invloed van diverse onafhankelijke variabelen (bijvoorbeeld object-, locatie,- en/of macro-economische eigenschappen) bepaalt op de afhankelijke variabele (het waarderingsbegrip). Door gebruik te maken van een AVM is er minder handmatige inspanning nodig en een grote tijdsbesparing. Minder handmatige handelingen betekent ook een lager risico op menselijke fouten.
Uit onderzoek blijkt zelfs dat dat de absolute fout van een AVM minder dan 4% is voor woningen en minder dan 6% voor commercieel vastgoed, wat minder is dan de foutpercentages van traditionele taxaties. Moeten taxateurs in Nederland zich zorgen maken?
De vraag kan echter worden gesteld of een AVM breder inzetbaar is, en daarmee het werk van de taxateur op termijn kan vervangen. Daarom neem ik je in dit blog mee in de verschillende vragen die bepalen of een AVM accuraat genoeg is voor de waardebepaling van investeringsobjecten.
AVM’s worden al veel gebruikt om modelmatig de leegwaarde van woningen te bepalen. Het doel is vaak de marktwaarde voor een hypotheekaanvraag vast te stellen. De gebruikerssituatie is in dit geval een eigenaar-gebruiker situatie. Bij investeringsobjecten spelen er andere factoren mee die de marktwaarde beïnvloeden, zoals de onderliggende huuropbrengsten en conctractuele voorwaarden.
Om te beoordelen of bij commercieel vastgoed een AVM ook nauwkeurig genoeg kan zijn voor de waardebepaling, zijn er drie belangrijke vragen die beantwoordt moeten worden:
Wetenschappelijk onderzoek speelt in mijn optiek een belangrijke rol in het beoordelen of een AVM accuraat genoeg is voor het gebruik ervan in een taxatiedienst. Wanneer we naar recent onderzoek kijken (Hilgers, 2018; Diem, 2019; Hilgers et al., 2021) dan komt hieruit naar voren dat AVM modellen niet de gemiddelde absolute procentuele fout behalen. Ook wel MAPE (Mean Average Percentage Error) die zijn vastgesteld door de International Association of Assessing Officers (IAAO) en Kirchmeyer et al.
In een case study onderzoek van Hilgers (2018) zijn diverse historische onderzoeken beoordeeld. De onderzoeken in Amerika tonen betere resultaten dan onderzoeken in Europa. Daarnaast presteren lokale onderzoeken beter dan landoverstijgende onderzoeken. Veel van de onderzoeken resulteren in een zwak tot matig model wanneer je de prestatiecriteria aanhoudt.
In later literatuuronderzoek van Hilgers et al. wordt gebruik gemaakt van een hybride AVM. Het model dat wordt gebruikt is sterk wanneer de prestatiecriteria van Kirchmeyer et al. worden toegepast. De conclusie van het onderzoek is dat een synergetische relatie tussen mens en machine de toekomst is van het taxatieberoep. Een interessante conclusie die ik later in dit blog nog aanstip.
Het is van belang om de kwaliteitsprotocollen die zijn opgesteld voor het toepassen van een AVM te bekijken. Dit omdat de taxatiemarkt sterk gereguleerd is om de kwaliteit van een taxatie te waarborgen. Het kan namelijk niet het geval zijn dat men zomaar een waarde afgeeft via een AVM. Er zal altijd moeten worden beoordeeld of de methode en de taxatiedienst voldoen aan de richtlijnen.
Richtlijnen uitgezet door de The European Group of Valuers’ Associations (TeGoVA) in 2016 erkent een AVM niet als waarderingsproces. Zij zijn van mening dat als een AVM wordt gebruikt, deze nooit meer dan een hulpmiddel kan zijn die bijdraagt aan de schatting van de waarde door de taxateur. De taxateur blijft altijd verantwoordelijk. Ook zien we nieuwe richtlijnen van de European Banking Authority (EBA) die banken niet toestaan om uitsluitend AVM’s toe te passen bij het verstrekken van hypotheken.
De Royal Institute of Chartered Surveyors (RICS) heeft ook meerdere wereldwijde Leader Forums georganiseerd om het gebruik van AVM’s te bespreken. Hieruit komen opmerkelijke punten naar voren, waaronder de waarneming dat de rol van de taxateur aan het veranderen is in het huidige landschap van waarderingsprocessen. Maar ook dat statistische analyse een ‘core skill’ moet worden van iedere taxateur. De vraag die dit direct bij mij oproept; is het wel haalbaar voor een taxateur om het volledige statistische model van een AVM te begrijpen? De geavanceerde AVM-modellen zijn immers lastig te interpreteren en daarom niet een logisch onderdeel van het takenpakket van een taxateur. Naarmate modellen complexer worden, wordt het namelijk ook lastige om de uitkomsten van een AVM toe te lichten.
Conclusie is dat de huidige regulatie AVM’s niet erkent als voorgeschreven waarderingsmethode. De markt is echter in beweging en de IAAO werkt met de TeGoVa aan een standaard voor het gebruik van AVM’s voor het taxeren van ‘Plant, Machinery and Equipment’. Het is zeer waarschijnlijk dat deze standaard ook een nieuwe discussie aanwakkert die van invloed is op de commerciële vastgoedsector. Met wat druk vanuit de European AVM Alliance (EEA) kan dit proces waarschijnlijk worden versneld.
Alhoewel uit literatuur onvoldoende bewijs naar voren komt dat een AVM afdoende is als waarderingsmethode, laten leveranciers van AVM’s meer veelbelovende resultaten zien. Een kritische kanttekening die hierbij gesteld kan worden is of dat zij preken voor eigen parochie of dat AVM’s echt zo accuraat al zijn?
De Amerikaanse marktleider Geophy stelt dat hun AVM resulteert in een absoluut foutpercentage van minder dan 6 procent. De investeringen in Geophy door Index Ventures en Walker & Dunlop in Geophy laten zien dat zij potentieel zien in de toekomst van AVM’s. Of AVM’s nauwkeurig genoeg zijn voor gefragmenteerde markten zoals de EU, is onzeker door lage transactievolumes en slechte datakwaliteit. Gegevenskwaliteit kan echter wel worden verbeterd en contracten meer gestructureerd worden dankzij BlockChain-technologie. BlockChain is een techniek waarmee een netwerk van gebruikers gezamenlijk een database van transacties kan bijhouden. Er zijn meer transacties nodig om nauwkeurige marktwaarden te delen.
Kan ik na het beantwoorden van bovenstaande vragen een eenduidig antwoord geven op de vraag of een AVM accuraat genoeg is voor de waardebepaling van investeringsobjecten? Nee, dit antwoord behoeft nog steeds toelichting. In de huidige situatie is een AVM in staat om een taxateur te ondersteunen met het uitvoeren van een taxatie voor investeringsobjecten. De taxateur is hierbij nog steeds eindverantwoordelijke voor de marktwaarde en is daarmee niet in overtreding van de richtlijnen zoals die zijn opgesteld door TeGoVa.
’Smart contracts’, gebaseerd op BlockChain-technologie, zal de gegevenskwaliteit uiteindelijk verbeteren waarmee de rol van een taxateur zal veranderen van het inschatten van aannames naar een meer controlerende rol. Wanneer een AVM wordt gebruikt in een taxatiedienst, dan verhoogt dit de nauwkeurigheid van een taxatie en vormt dit een betrouwbaardere keuze voor investeerders of kredietverstrekkers. Dit neemt echter niet weg dat de taxateur nog steeds eindverantwoordelijke is. Is daarom niet de beste conclusie die we kunnen trekken dat een synergetische relatie tussen mens en machine de toekomst is van het taxatievak?
Wil je op de hoogte blijven van onze blogs? Meld je dan aan voor onze maandelijkse nieuwsbrief.
« Terug naar overzicht