Sander Janssen – voormalig Director Reasult
Sinds jaar en dag zijn onze oplossingen doorwrocht met materiekennis. Ten eerste is dit vastgoedinhoudelijke kennis, bijvoorbeeld hoe reken je een exit yield uit? Of hoe stel je een haalbaarheidsanalyse op? Vervolgens verwerken wij ook kennis op het vlak van bedrijfsvoering en efficiënte processen in onze oplossingen. Denk aan de ondersteuning van taxatieprocessen of het inrichten van een jaarlijks budgetteringsproces. Samen verpakt in software tot één set best practises voor vastgoedontwikkeling.
Onderstaand zoom ik in op de best practises die wij binnen onze oplossing voor vastgoedontwikkeling, Reasult Projects, door de jaren heen hebben samengebracht. Voor ons zo onderdeel van wat we dagelijks doen dat we het wel eens vergeten te benoemen. Vandaar dat ik het hier eens expliciet maak voor u als lezer.
Vastgoedontwikkeling begint met ideevorming en al snel is het dan nodig om financiële haalbaarheidsanalyses te maken. Want, dromen is mooi maar je wil ze ook kunnen realiseren. In onze software is voor haalbaarheidsanalyses een groot aantal best practises verwerkt. Enkele belangrijke loop ik hieronder langs en ik heb ze voor het overzicht maar even genummerd.
Laat ik beginnen met het schot uit de heup (1) of in net Engels “first estimate”. In een vroege haalbaarheidsfase weet je nog lang niet alles en wil je grof aan bouwprogramma’s rekenen. Je wil aan de grote knoppen draaien en nog niet nadenken over alle details. Met behulp van Reaforce is het mogelijk om in deze fase snel en effectief haalbaarheidsanalyses te maken. Je draait zelf aan de knoppen en de software geeft je meteen een first estimate voor de totale stichtingskosten en haalbaarheid.
Deze eerste berekeningen helpen je in scenario’s (varianten) te denken (2) en starten altijd vanuit opbrengst-oriëntatie en residueel rekenen (3). Immers, gegeven je bouwprogramma en marktwaarde-verwachting kun je een bepaalde grondbieding doen, een normatief ontwikkelresultaat of bijvoorbeeld een maximaal haalbare bouwkwaliteit nastreven.
In deze berekeningen wordt de tijdswaarde van geld en dus indexatie-effecten meegenomen zodat een zuivere berekening ontstaat. Dit dynamisch in de tijd rekenen (4) is heel wat anders dan een statisch sommetje. En bedenk zelf maar eens wat het kan betekenen als je de grond een jaar eerder afneemt (financieringskosten) of als je je bouwkosten-indexatie te rooskleurig hebt ingeschat.
De stichtingskostenopzet (jargon: stiko) zelf is natuurlijk gestandaardiseerd (5) zodat je binnen en buiten je onderneming appels met appels vergelijkt en (oneindige) discussies over de stiko’s voorkomt. Haast me erbij te vermelden dat er voldoende flexibiliteit is om in voorkomende gevallen meer exotische kostenregels binnen deze kapstok kwijt te kunnen.
Als je het optimale scenario hebt gevonden qua haalbaarheid komt het moment dat je het project gaat initiëren. Vaak is dit een officieel besluitvormingsmoment (initiatief) en wil je dit vastleggen en/of voorleggen ter goedkeuring. Na groen licht op je projectvoorstel zijn we nu van haalbaarheid aanbeland bij projectbeheersing. Minstens zo belangrijk en ook binnen dit terrein is onze software voorzien van vele best practises. Ik nummer nog maar even door.
In de software kun je elke berekening niet-wijzigbaar vastleggen in een foto en intern ‘publiceren’ als faseverslag (6) ter goedkeuring. Juist omdat projectontwikkeling over jaren gaat is het bijzonder prettig om achteraf precies te kunnen zien hoe je van initiatief naar schetsontwerp naar definitief ontwerp naar realisatie naar nazorg, etcetera bent gegaan en welke sommetjes destijds als onderlegger dienden. Daarnaast kun je ook periodeverslagen (foto’s) maken, elke maand of kwartaal bijvoorbeeld. Handig om over alle lopende projecten heen te rapporteren op enig moment.
Ook is het zo dat al deze berekeningen in één centrale database worden opgeslagen, je hebt dus echt one version of the truth (7) in plaats van al die losse spreadsheets.
Een belangrijke stap na de eerste goedkeuring is het periodiek confronteren van de prognose met de lopende realiteit. Zijn we op koers? Dit ondersteunen wij door geautomatiseerde koppelingen te bouwen met de financiële projectadministratie. In feite zie je gaandeweg je project (budget) via de aangegane verplichtingen vollopen met actuals. Van prognose naar budget naar verplichting naar actual. Op deze wijze ontstaat de zogenaamde samengestelde cashflow (8). Een deel realisatie en een deel restant-prognose. Dit maakt dat je kort op de bal speelt en het voorkomt vervelende verrassingen in een later stadium van het project.
Niets is zo veranderlijk als projecten. De kans dat je bouwprogramma onderweg om bijstelling vraagt is niet gering. De software helpt je onderweg, met behoud van actuals (de tot dan al gemaakte kosten), een nieuw leidend scenario te maken en de aansluiting met de projectadministratie te behouden. In onze termen de ProjectControl-variant (9).
Als het project dan eindelijk wordt opgeleverd heb je een prachtige set aan fase- en periodeverslagen als bron voor een eindevaluatie. Vooral ook handig om te benutten bij het aangaan van nieuwe kansen. De software helpt je om snel afwijkingen van je initiële uitgangspunten in beeld te krijgen middels een standaard default-analyse (10).
Mooi is ook dat je de door jou gewenste manier van denken en handelen kunt onderstrepen en borgen. Een nieuwe medewerker kan meteen mee in het proces en hoeft zich geen complexe spreadsheets eigen te maken (11).
Een betere titel is wellicht: “Wij implementeren best practises, verpakt in software!”
Er zitten nog flink wat meer best practises in onze oplossingen. We bespreken ze graag met u en staan altijd open voor nieuwe ideeën die wij nog niet verpakt hebben.
Lees meer over de Reasult software voor vastgoedontwikkeling
« Terug naar overzicht