Financieel inzicht als voorwaarde voor het renderen van investeringen

De opgave voor de corporatiesector is enorm. Om die te kunnen realiseren, zijn miljoenen nodig. Maar om dat kapitaal zo effectief mogelijk aan te wenden is financieel inzicht onontbeerlijk.

Directeur Jean-Paul Vossers en Manager Sales Benelux Jan Zwerink van Reasult leggen in gesprek met CorporatieGids Magazine uit wat dat precies inhoudt en hoe corporaties zulk inzicht kunnen verkrijgen.

Voor nieuwbouw en verduurzaming hebben woningcorporaties veel geld nodig. Waar, waarom en wanneer wordt dit echt problematisch?

Een onderzoek van Aedes over de opgaven en middelen van de corporatiesector toont aan dat de sector onvoldoende middelen heeft om de opgave de komende jaren volledig te realiseren. Gemiddeld lopen woningmarktregio’s in 2028 tegen hun financiële grenzen aan. De kern van het probleem zit in de kasstroom: de uitgaven als gevolg van onderhoud, de fiscale lasten en later ook de rente, stijgen veel harder dan de inkomsten. Het moment waarop corporaties in problemen komen, verschilt echter van regio tot regio. In 2024 kunnen de eerste regio’s de opgave niet meer betalen en daarna volgen andere regio’s. Regionale verschillen zijn daarbij het beste te verklaren vanuit de behoefte aan wel of geen uitbreidingsnieuwbouw.

Waarom is financieel inzicht in de ontwikkelopgave zo belangrijk?

Jean Paul Vossers

We zien in de praktijk dat corporaties steeds sturen op kasstromen om hiermee hun projecten op de vlakken onderhoud en investeringen te sturen. Bovendien kunnen we ons voorstellen dat verschillende stakeholders periodiek rapportages willen ontvangen over hoe de beschikbare middelen daadwerkelijk worden ingezet. Het digitaal volgen van geldstromen én het labelen daarvan is dan voorwaardelijk. Op die manier is het bijvoorbeeld mogelijk om alle geldstromen van projecten die gestart zijn na het afschaffen van de verhuurderheffing te labelen en te analyseren. Tussentijds opmerken van uitgaven die uit de pas dreigen te lopen – zoals bouwkosten – wordt daarmee eenvoudiger. Dit biedt de mogelijkheid sneller te kunnen bijsturen op basis van actuele informatie.

Welke invloed heeft het wegvallen van de verhuurderheffing daarbij?

Dit zorgt ervoor dat er financiële mogelijkheden ontstaan die corporaties kunnen gebruiken om projecten te realiseren. Denk aan renovatie, verduurzaming, maar ook ruimte voor het oplossen van het woningtekort door nieuwbouw. In de praktijk merk je dat er door de extra financiële ruimte meer projecten gestart worden dan in de afgelopen jaren.

Is het ontberen van financieel inzicht voor corporaties een probleem?

Jan Zwerink

Binnen veel corporaties verloopt de Planning & Control-cyclus nog niet optimaal. Voor het opstellen van de verschillende plannen en rapportages worden bijvoorbeeld de gegevens door verschillende personen verzameld en handmatig aangevuld en gekopieerd. Daarbij wordt gebruikgemaakt van Excel-sheets die handmatig bijgewerkt moeten worden. Dit gebeurt elke maand, elk kwartaal en elk jaar om het ritme van de business te volgen. Hierdoor ligt er continu veel druk op de betrokkenen om de cijfers voor plannen en rapportages op tijd rond te krijgen. De handmatige stappen kosten daarnaast veel tijd en zijn foutgevoelig. Hierdoor is er veel minder tijd over voor het begrijpen, interpreteren en analyseren van gegevens, trends en rapportages, waardoor het creëren van inzichten en nieuwe strategieën achterblijft.

Hoe helpt financieel inzicht corporaties meer woningen te realiseren en te verduurzamen?

Om het vrijgekomen geld optimaal te laten renderen, is ondersteuning van software bij het snel doorrekenen van verschillende onderhouds- en investeringsscenario’s van groot belang. Corporaties hebben vaak te maken met grote investeringen en het beheersen van vele geldstromen. Inzicht in een goede beheersbaarheid van deze kapitaalstromen is daarom essentieel. Onze software biedt daarom de mogelijkheid snel verschillende scenario’s te vergelijken waardoor gedegen keuzes kunnen worden gemaakt over waar geld geïnvesteerd kan worden. Bovendien biedt het de mogelijkheid deze geldstromen te monitoren, zodat efficiënter en beter gestuurd kan worden. Ook tijdens de realisatie van nieuwe woningbouwprojecten.

Wat is er uiteindelijk voor nodig om dit inzicht te realiseren?

Vastgoedprojecten zijn in meer of mindere mate risicovol. Dit is onder andere afhankelijk van het type vastgoedobject, de omvang en de financiering. Een deel van de risico’s is redelijk goed in te schatten, waardoor je er als organisatie grip op kunt hebben. Op de externe factoren zoals marktontwikkelingen, heb je als corporatie geen invloed. Maar op de processen binnen je organisatie wel. Grip op vastgoedprojecten betekent ook vooral dat je grip op de interne processen krijgt en houdt. Dat doe je door deze processen voorspelbaar te maken. Zo kom je steviger in je schoenen te staan om ook de ontwikkelingen van buitenaf op te vangen en daarop in te spelen.

Welke maatschappelijke uitdagingen zullen de komende jaren invloed hebben op het financiële inzicht van corporaties?

De uitdagingen die op het pad van woningcorporaties liggen zijn groot. Door het klimaatakkoord is duurzaamheid een belangrijk punt geworden, de doorstroom dient te worden verbeterd, het transformeren van woningen wordt naast nieuwbouw steeds belangrijker én er moet blijvend worden geïnvesteerd in het algemeen onderhoud van woningen. Dit komt de leefbaarheid en veiligheid van woningen en wijken ten goede. Al met al kun je concluderen dat niet al het vrij te komen kapitaal aan nieuwbouw zal worden besteed. Het is nu aan corporaties om daarin – met de juiste inzichten, scenario’s en verantwoording – de beste keuzes te maken.

Dit interview is eerder geplaatst door CorporatieMedia op 24 November 2022.

Foto’s: Theo Scholten