Interview ASSIDUUS Development - Projectontwikkeling en verantwoording

Reasult Let’s Talk – Een gesprek met Alexander Happ, medeoprichter en directeur van ASSIDUUS Development

Het vakgebied Projectontwikkeling is onderwerp van gesprek in een reeks ‘Let’s Talk’ met een aantal toonaangevende ontwikkelaars. Dit interview is het eerste interview met een Duitse klant, ASSIDUS Development, over Projectontwikkeling en verantwoording. Onder meer het onderwerp ESG (Environment, Social, Goverance) in projectontwikkeling komt aan bod.

Reasult Let's talk over Projectontwikkeling

Atessa Vivian Heijn, Sales Professional bij Reasult, spreekt met Alexander Happ, medeoprichter en directeur van ASSIDUUS Development.

Atessa Heijn

Alexander Happ is één van de oprichters van ASSIDUUS Development. Hiervoor was hij, sinds 2012, algemeen directeur van BUWOG Bauträger in Berlijn. Na de overname van BUWOG door Vonovia werkte hij tot eind 2019 bij BUWOG als Head of Development Germany. Zijn andere functies waren onder meer lid van het managementteam bij Interboden Innovative Lebenswelten, directeur van Ideal Assets en algemeen projectmanager bij Vivico Real Estate.

Hoe ben je in projectontwikkeling beland?

“Mijn ouders komen uit de vastgoedsector, ze werkten als architecten en projectontwikkelaars. Ze adviseerden mij in eerste instantie om niet in deze volatiele branche te gaan werken. In de jaren 60, 70 en 80 werd deze sector opgeschrikt door een crisis en was erg afhankelijk van het belastingbeleid. Via mijn vader, wiens bedrijf ik overnam, vond ik uiteindelijk mijn weg naar projectontwikkeling. Ik ging naar Frankfurt in de gouden tijden van 2000. Toen stortte de nieuwe economie in. Hieruit trok ik mijn eerste les: vergeet wat er in rapportages staat. Als de omstandigheden drastisch veranderen, zijn ze niets meer waard.”

Is de rol van de projectontwikkelaar de afgelopen jaren veranderd?

“De branche verliest momenteel haar ‘license to operate’ – de maatschappelijke acceptatie neemt af en onze branche verliest haar goede naam. Dit komt omdat producten tegenwoordig bijvoorbeeld te duur, te groot of niet ecologisch genoeg zijn. Vaak wordt iets nieuws nu als een bedreiging gezien. De branche krijgt dan ook vaak kritiek op haar projecten. Daarnaast is er de klimaatcrisis, waaruit blijkt dat de bouw en daarmee de projectontwikkeling, een van de grootste aanjagers is van de CO2-uitstoot. Deze factoren hebben een negatieve invloed op de collectieve perceptie van de branche.”

“Projectontwikkeling betekent beginnen met iets dat niet erg tastbaar is, je begint met een visie. Tegelijkertijd zijn er grote risico’s aan verbonden. Risico’s en kansen sluiten elkaar echter niet uit. Er is veel vertrouwen nodig in de branche, van investeerders, banken, partners, etc.”

Alexander Happ ASSIDUUSBij projectontwikkeling gaat het altijd om het bedenken van iets nieuws. In het leven moet je erop voorbereid zijn dat alles verandert, zeker op het gebied van projectontwikkeling. Als projectontwikkelaar moet je de vinger aan de pols hebben om eigentijdse producten te ontwikkelen.

– Alexander Happ – ASSIDUUS Ontwikkeling

Welke invloed heeft het onderwerp duurzaamheid op projectontwikkeling?

“Duurzaamheid betekent niet alleen ecologisch maar ook sociaal handelen. Dat zou vanzelfsprekend moeten zijn. Bedrijven moeten tegenwoordig maatschappelijk verantwoord ondernemen. Als ASSIDUUS willen we ons duurzaam en meer inzetten voor het algemeen belang. Het behalen van rendement op een project is essentieel maar dit moet altijd gekoppeld zijn aan het algemene belang. Projectontwikkeling moet daarbij holistisch bekeken worden. Dat betekent bijvoorbeeld dat je bij een bouwproject rekening houdt met de eisen en wensen van de buurt.

Als de sociale markteconomie bedrijven de taak gaf om winst te maken en daarmee werkgelegenheid te verzekeren en belastingen te betalen zodat de overheid belastingen gebruikt voor haar sociale taken dan verwacht de samenleving tegenwoordig ook maatschappelijk verantwoord gedrag van bedrijven. Er is zelfs een oproep tot ‘winstvrij’ handelen. Extreem gezegd verschuift het mandaat van de maatschappelijke taken van de overheid naar de bedrijven.

Om als bedrijf geloofwaardig te blijven moeten we duurzaamheidscriteria toepassen. Voor vastgoedeigenaren en -beheerders kan de EU-taxonomie en de toepassing van een ESG-strategie een probleem zijn. Bij portefeuillebeheer ontbreekt het misschien aan grote budgetten voor deze aanpassingen maar ESG is toch echt een kans voor projectontwikkeling.”

Hans JonasEr is een bepalend boek van Hans Jonas over de ethiek van verantwoordelijkheid (het principe van verantwoordelijkheid): Vrijheid eindigt waar ik de vrijheid van anderen beperk. We moeten bij elke beslissing in ons leven rekening houden met de gevolgen van ons handelen, in het hier en nu, maar ook in de toekomst.

 

– Alexander Happ – ASSIDUUS Ontwikkeling

Hoe zie je het onderwerp ESG in de vastgoedsector? Welke uitdagingen zijn er?

“Een wet betekent bij lange na niet verandering. Het onderwerp ESG komt niet uit de lucht vallen maar weerspiegelt maatschappelijke trends die nieuwe, vooral politieke, risico’s voor investeringen met zich meebrengen. Grote ratingbureaus nemen ESG-factoren op in hun beoordelingscriteria om deze risico’s in kaart te brengen: ESG-kenmerken verminderen risico’s. Bedrijven moeten de milieu- en klimaatvragen op de lange termijn oplossen. Bedrijven die geen enkele oriëntatie op het algemeen belang hebben, worden politiek en in hun speelruimte steeds meer beperkt. Als gevolg hiervan verliezen deze bedrijven op de lange termijn hun winstpotentieel. Hetzelfde geldt voor bedrijven die geen goede corporate governance hebben, bijvoorbeeld geen compliance-systeem of zich niet houden aan het arbeidsrecht, etc. Al deze onderwerpen zijn de komende jaren aan de orde. Het begint nu met de discussie over salarissen van bestuurders.”

De E-factor

“Wie vandaag ESG wil implementeren, ontkomt niet aan de E-factor. De meetbaarheid daarvan is heel eenvoudig: Trefwoord CO2-uitstoot. Houd je rekening met deze E-factor dan stijgen de kosten. Het probleem voor een projectontwikkelaar is dat hij al vroeg verplichtingen moet aangaan zonder dat hij een volledig overzicht heeft over de kosten. Daarmee stijgen onzekerheden en dat is nu juist de taak van een projectontwikkelaar: de onzekerheden uit een project halen. Dit is slechts één van de moeilijkheden voor het realiseren van omslag naar ESG. Als branche moeten we er ons erop voorbereiden dat de negatieve gevolgen van de klimaatcrisis steeds groter worden en dat het onze verantwoordelijkheid is om klimaatpositief te bouwen en klimaatneutraal te managen.”

Wat is de drijfveer achter ESG voor projectontwikkelaars?

“Het nastreven van ESG-gerichte doelen vergroot de kans op het verkrijgen van bouwvergunningen en vergroot de kans dat het volgende project minder gecompliceerd gerealiseerd kan worden. Ook is de kans groter dat er kapitaal beschikbaar is wanneer je investeert in duurzame projecten.”

Een eigen scoresysteem

“Bij ASSIDUUS zijn we niet afhankelijk van anderen en ontwikkelen ons eigen scoresysteem. We willen niet alleen rekening houden met de E-factor, zoals de meeste bedrijven, maar met alle ESG-factoren. Tegelijkertijd moet ons systeem niet te complex zijn, bijvoorbeeld 25 factoren die we in ons eigen scoresysteem kunnen monitoren. We richten een aparte afdeling duurzaamheid in die zich uitsluitend hiermee bezighoudt en gericht is op de meetbaarheid van ESG-criteria.”

Welke rol speelt digitalisering bij projectontwikkeling?

“Hoe breng ik alle informatie over een gebouw bij elkaar? Alleen door een digitale planning die bijvoorbeeld alle bouwmaterialen in BIM vastlegt en daaruit resulteert een waardering van het vastgoed qua materiaal, de circulariteitsindex (recyclebaarheid) en de CO2-footprint. Digitale tools en platforms zijn noodzakelijk bij projectontwikkeling om toekomstgericht te bouwen en bouwkosten goed te kunnen prognosticeren. Ook wat betreft berekeningen moeten de cijfers niet alleen statisch maar ook dynamisch zijn. Voor bedrijven die ESG-processen willen inrichten en kapitaal nodig hebben, is het goed prognosticeren essentieel. Hiervoor is digitalisering nodig. Digitalisering helpt bedrijven om duurzamer te handelen en is daarmee is digitalisering onvermijdelijk als het gaat om ESG.”

Let's Talk Interview

Collega’s van Reasult hebben diverse gesprekken met toonaangevende ontwikkelaars in Nederland en Duitsland. Lees onder meer Let’s Talk interviews met onder meer ontwikkelaars als VolkerWessels, Wilma Wonen, AM en de Alliantie.

Overzicht van Let's Talk interviews