Interview Bouwinvest Real Estate Investors
Reasult Let’s Talk ESG – Een gesprek met Bernardo Korenberg Head of Sustainability and Innovation, Bouwinvest Real Estate Investors
ESG is een serieus onderwerp voor vastgoedbeleggers en vastgoedbezitters. Steeds meer vastgoedbedrijven zien kansen. Bouwinvest zet volop in op ESG. Daarom gaat Reasult in gesprek met Bernardo Korenberg, Head of Sustainability and Innovation, Bouwinvest Real Estate Investors.
Bernardo Korenberg werkt inmiddels 10 jaar bij Bouwinvest. Hij is begonnen als Projectmanager maatschappelijk verantwoord ondernemen en is inmiddels Head of Sustainability and Innovation. “Ooit heb ik al eens gezegd dat mijn afdeling overbodig zou moeten worden maar dat is nog niet gelukt, we zijn alleen maar gegroeid!“ zegt Bernardo Korenberg. Die groei kenmerkt de aandacht die Bouwinvest heeft voor het thema ESG (Environment, Social & Governance). In dit interview legt Bernardo uit wat ESG voor Bouwinvest betekent en hoe het creëren van Real Value for Life hierbij past.
Let's talk ESG
Bernardo Korenberg Head of Sustainability and Innovation, Bouwinvest Real Estate Investors
ESG omdat het moet of omdat je het wilt?
Bij Bouwinvest is ESG onderdeel van het businessmodel om op lange termijn een stabiel rendement te realiseren en minder risico te lopen. Bernardo zegt hierover: “ESG doen we zeker niet alleen omdat het moet. Het is een intrinsieke motivatie, we zien het als voorwaarde voor het langetermijnrendement voor onze klanten. We zijn een langetermijnbelegger en we zien dat duurzaamheid op de lange termijn rendeert op allerlei manieren. Wij lopen daarin graag voorop en geloven in een positieve prikkel en motivatie. De enige reden waarom ESG eventueel zou moeten, is om de achterblijvers aan te laten sluiten en een minimale standaard te creëren.”
ESG, een strategische keuze voor Bouwinvest
In de markt waarin Bouwinvest opereert is vertrouwen en duurzaamheid enorm belangrijk. Om de groeidoelstellingen te realiseren is ESG een strategische keuze. Bernardo zegt hierover “Wij hebben natuurlijk te maken met verschillende stakeholders, denk hierbij aan onze klanten (pensioenfondsen en verzekeraars) waar wij voor beleggen, onze huurders maar ook onze medewerkers. In allerlei opzichten is het onderdeel van wie we zijn en wat we doen. Als belegger kun je bijdragen aan een betere wereld en dat gaat verder dan alleen een gebouw. We werken samen met diverse partijen zoals gemeenten, beheerders, ontwikkelaars aan de leefbaarheid en betaalbaarheid van stad of gebied.“
ESG voor klanten, huurders en medewerkers
Voor zowel de klanten, de huurders als de medewerkers van Bouwinvest speelt ESG een belangrijke rol. “Bij onze klanten is het thema niet meer weg te denken en ze vragen er actief op door, zowel tijdens het selectieproces maar ook gedurende de periode dat ze bij ons zijn belegd. Niet alleen om dat vinkje vanuit wet- en regelgeving te zetten, maar juist vanuit kansen en risico’s. Ze zien wat ESG voor de duurzaamheid van de beleggingen doet en welke positieve impact er met het beleggen in vastgoed kan worden bereikt. Bij onze klanten staan de maatschappelijke vraagstukken steeds hoger op de agenda. Ook huurders waarderen een duurzame werk- en leefomgeving, het is fijn wonen, werken en verblijven. Tot slot zijn we graag een goede en prettig werkgever. In de huidige tijd zie je dat medewerkers graag willen werken voor een bedrijf dat zich actief inzet voor duurzaamheid en een betere wereld. En dit maakt ons onderscheidend op de huidige krappe arbeidsmarkt ” aldus Bernardo Korenberg.
Hoe maak je positief impact met je belegging?
Bouwinvest wil zowel financieel als maatschappelijk rendement creëren, in het kort omschreven als Real Value for Life. Dit resulteert in aandacht voor een leefbare metropool, betaalbaarheid, zorgvastgoed, aardgasloze en energieneutrale vastgoedportefeuilles, circulariteit en klimaatadaptatie. Daarnaast werkt Bouwinvest met SDG’s (Sustainable Development Goals). Bernardo geeft aan hoe: “Onze doelstelling is ervoor te zorgen dat ten minste 80% van ons totaal belegd vermogen bovengemiddeld presteert op het gebied van milieu, maatschappij en goed bestuur. Dit meten we aan de hand van het aandeel van het totaal belegd vermogen met een GRESB-rating van 4 of 5 sterren. Zo leveren we een positieve bijdrage aan duurzame steden en gemeenschappen (SDG 11). Daarnaast leveren we een positieve bijdrage aan betaalbare en duurzame energie (SDG 7), waardig werk en economische groei (SDG 8), investeren we in zorgvastgoed, gezonde gebouwen en levensloopbestendige woningen (SDG 3) en ondernemen we actie om klimaatverandering en gevolgen daarvan tegen te gaan (SDG 13). Concreet betekent dit bijvoorbeeld dat we komende jaren groeien naar 1 miljard in zorgvastgoed en dat 60% van alle nieuwe woningacquisities in het middenhuur segment zijn. Ook hebben we de ambitie om uiterlijk in 2045 (in plaats van 2050) Paris Proof te zijn met onze beleggingen, waarmee we streven naar een duurzaam gebouwde omgeving zonder CO₂-uitstoot.“
ESG en de relatie met financiële performance
Waar in het verleden ESG nog vaak gezien werd als kostenpost, laat Bouwinvest zien dat het ook anders kan. Bernardo Korenberg zegt hierover: “Wij zien dat financieel en maatschappelijk rendement hand in hand gaan. Je ziet een betere bezettingsgraad, lager risicoprofiel en een stabieler rendement. Natuurlijk moet je investeren maar je verdient het op de lange termijn terug. Je ziet het nu in de kantorenmarkt rondom het verhuren van de label C kantoren. Wij hebben het heft liever zelf in de hand en blijven die regelgeving voor. Als je alsnog onder druk van regelgeving moet investeren in verbetering van je gebouwen is dat zeker niet goed voor je performance. Dus kiezen wij voor slim investeren in het verduurzamen op natuurlijke momenten zoals renovaties of bij huurdersmutaties.”
Waardering vastgoed
Ook in de taxatiesector is er steeds meer aandacht voor ESG. De vraag is of je het ook terug ziet in de waardering van het vastgoed. Bernardo Korenberg: “Je ziet het langzaam komen in aparte duurzaamheidsparagrafen, maar nog niet genoeg. Duurzaamheid gaat over de toekomstbestendigheid en dat is moeilijk met een referentie te vergelijken. Wanneer het over circulariteit gaat is dat helemaal lastig. Individuele panden met een goed duurzaamheidscertificaat en energielabel laten gemiddeld gezien hogere huurniveaus zien in vergelijking tot vergelijkbare, niet-duurzame gebouwen en dat zal alleen nog maar toenemen. We hebben een uitgebreide duurzaamheidschecklist. Een gebouw dat hoog scoort op duurzaamheid kent een laag risicoprofiel, maar locatie speelt daarbij uiteraard ook een rol. Bij alle acquisities doen we een uitgebreide analyse, bijvoorbeeld of het pand weerbaar voor klimaatverandering is. Ook kijken we naar sociale aspecten, zelfs al in de bouwfase. Bijvoorbeeld de veiligheid op de bouwplaats.
Het succes van ESG
Bernardo Korenberg ziet ESG als een mooie reis zowel voor hemzelf als voor Bouwinvest. “Het mooiste vind ik de combinatie van duurzaamheid en innovatie. In de sector zijn we nog te veel bezig dingen minder slecht te doen maar we moeten radicaal ander keuzes maken. Denk bijvoorbeeld aan meer houtbouw of andere bio-based materialen, en daar is innovatie en leiderschap voor nodig. De mindset is er al, maar we moeten met partners nog meer stappen maken, in de actiemodus en waken dat we niet te veel met verantwoording en rapportages bezig zijn.“
ESG, de rol van regelgeving en rapportages
Voor beleggers is er steeds meer wet- en regelgeving verbonden aan ESG. “Rapportage en regelgeving voor ESG is goed en hebben we nodig, maar het moet niet doorslaan. Ik heb soms het idee dat we te veel met rapportages en verantwoording bezig zijn. Dus in de achteruitkijkspiegel kijken en te weinig met de volgende stap bezig zijn. De tijd die we kwijt zijn aan alle benchmarks en richtlijnen belemmeren ons om de noodzakelijke stappen vooruit te zetten. Ook lopen we soms tegen beperkingen aan. Denk bijvoorbeeld aan de beschikbaarheid van energiedata. Wanneer je nieuwe oplossingen wilt testen of innovaties wilt implementeren om beter te kunnen sturen dan heb je die data nodig. Met dank aan de samenwerking met onze ketenpartners en enthousiaste huurders, die vaak zelf al ‘tech-savvy’ zijn, kunnen we met innovatieve projecten aan de gang om bijvoorbeeld gelijkstroom te stimuleren.
De toekomst van ESG
Bouwinvest is dan wel koploper in ESG, maar volgens Bernardo is het onderwerp nooit klaar. “Nog dagelijks zijn er discussies en dagen we elkaar uit om risico’s te beperken en kansen te verzilveren. Je kunt nog zo’n hoog scorend BREEAM outstanding pand op je acquisitielijst hebben, het moet een goede economische, sociale en duurzame balans hebben. Misschien staat niet bij iedere belegger dit thema hoog op de agenda, toch zou ik anderen vooral adviseren ermee aan de slag te gaan. Het brengt diverse voordelen mee zoals kostenbesparing, nieuwe klanten of producten, maar bovenal een betere toekomst voor ons allemaal.”
Meer lezen over ESG
Meer lezen over dit onderwerp? Bastiaan van der Mijl gaat in een blog in op de ESG Business Case voor projectontwikkelaars.