Interview Jan van Barnveld van de Alliantie, Projectontwikkeling als ‘Koningsdiscipline’

Reasult Let’s Talk – Een gesprek met Jan van Barneveld, directeur de Alliantie Ontwikkeling

Reasult bespreekt het vak projectontwikkeling als koningsdiscipline met een brede groep topontwikkelaars in Nederland. Inmiddels is er een hele reeks ‘Lets Talk’ gesprekken gepubliceerd over het vakgebied Projectontwikkeling. Nu een eerste interview met een ontwikkelaar bij een woningcorporatie. Niet zomaar een woningcorporatie, de twee na grootste van Nederland, de Alliantie. In gesprek met Jan van Barneveld, directeur van de Alliantie Ontwikkeling BV.

Jan van Barneveld is sinds 2005 directeur van de Alliantie Ontwikkeling BV, een honderd procent dochter van woningcorporatie de Alliantie. Daarvoor was hij directeur bij Ymere Ontwikkeling. Hij was ook bestuurslid van de NEPROM, Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen van 2013-2019. De Alliantie Ontwikkeling ontwikkelt jaarlijks ongeveer 1.200 nieuwe woningen in de regio’s Amsterdam, Almere, Gooi- en Vechtstreek en Amersfoort. Ook realiseert de Alliantie ongeveer 300 woningen via transformatie en tijdelijke woningen.

Wat maakt projectontwikkeling bij de Alliantie zo uniek?

De Smaragd in Amsterdam – Fotograaf Fred Oosterhuis

“De Alliantie is een atypische woningcorporatie. We zijn de enige met een aparte, juridisch gescheiden ontwikkelorganisatie, hebben een stevige ambitie in ons werkgebied met een hoge ontwikkelopgave. Naast de maatschappelijke opgave ontwikkelen we ook koopwoningen en middeldure huur. De investeringskracht van de Alliantie is groot, dit heeft mede te maken met de overwaarde van de assets ten opzichte van de leningenportefeuille. Dat ‘vermogen’ stelt ons in staat om ook in minder goede tijden door te ontwikkelen voor onze huurders en de maatschappij. We werken nauw samen met diverse grote en kleine ontwikkelaars van BPD, Synchroon en Heijmans tot diverse regionale/lokale kleinere spelers. Wanneer je het aantal woningen die wij vanuit samenwerkingen realiseren meetelt (IJburg, Vathorst, Almere Poort/Duin enzovoort), dan is de betekenis van hetgeen we doen nog veel groter.” aldus Jan van Barneveld.

Projectontwikkeling de Alliantie

Jan heeft in 20 jaar tijd hele steden en regio’s zien ontstaan en groeien. “Vathorst en Almere Poort bestonden 20 jaar geleden nog niet. Ik kan me nog herinneren dat op IJburg alleen een elektriciteitsgebouw van de Nuon stond”. Als ontwikkelaar heeft Jan vanuit zijn rol complete wijken onder handen genomen en impact op steden gehad. “Er is geen marktpartij die zoveel invloed heeft op een stad als een corporatie waaronder de Alliantie.” zegt Jan hierover.

Waar ligt jouw passie qua projecten?

Hogekwartier Amersfoort – fotograaf Fred Oosterhuis

“Dat ligt niet eens zozeer bij een project dat een architectuurprijs heeft gewonnen maar juist de projecten waar we met een gebouw een goede maatschappelijke rol hebben vervuld. Betekenisvol zijn, dat vind ik belangrijk. Ik kan heel enthousiast worden van een gebouw voor kinderen met een beperking. Ook het meebouwen aan een stad vind ik bijzonder. Zo zei de wethouder van Amersfoort bij een start bouw ‘9 van de 10 bouwkranen in Amersfoort zijn van projecten van de Alliantie’. Dat vind ik mooi. Ik word niet eens zo enthousiast van een gebouw van 100+ meter hoog. Ik vraag me af of mensen daar echt gelukkig worden want het heeft ook veel nadelen. Vaak zijn dat de projecten met allure maar worden mensen daar gelukkig? Uiteindelijk voor ieder wat wils denk ik maar.”

“Als ontwikkelaar moet je ook begrijpen wat de mensen die er gaan wonen belangrijk vinden. Een woning is voor veel mensen enorm belangrijk. Ik heb bij een kleine gebiedsontwikkeling discussies meegemaakt over de rol van een dorpsplein. Een stedenbouwkundig heeft daar soms een heel ander idee bij dan de mensen die daar willen wonen. Dat levert wel eens stevige gesprekken op en hebben wat mij betreft de bewoners en omwonenden een doorslaggevende rol. Zij leven er tenslotte, wij niet!”

Wat vind jij van “Projectontwikkeling als koningsdiscipline”?

“We zijn generalisten in een breed vakgebied. Je moet creatief zijn, kunnen rekenen, onderhandelen, participeren, noem maar op. Er wordt meer van je gevraagd dan je kunt zijn en daarom moet je je beseffen dat je bewust onbekwaam bent op gebieden. Omdat het zo breed is heb je specialisten erbij nodig. Een beetje bescheidenheid moet je hebben en vooral ook je beperkingen kennen. Wanneer het nodig is vraag je een specialist erbij en vooral niet denken dat je alles kunt. Ik ben juridisch en financieel goed onderlegd maar ik ben geen techneut. Dus bij acquisities neem ik een altijd een technisch specialist mee. ”

“Ook is het een vak van kilometers maken. Je hebt gewoon 10 jaar nodig om senior te worden, vooral niet denken dat je het allemaal al weet en je moet het spel leren spelen. Ook op mijn leeftijd heb ik nog niet alles gezien en leer ik iedere keer weer nieuwe dingen.”

Wat is de rol van vooruitkijken?

“Financieel vooruitkijken dat doen we met Reasult eigenlijk al jaren. Maar juist het vooruitkijken naar hoe we de ruimtelijke opgave gaan invullen, dat is de grote maatschappelijke uitdaging. Hoe gaan we die één miljoen woningen realiseren en hoelang blijven we daarover praten? En dan moet het ook nog gebouwd worden. Hebben we simpelweg wel genoeg metselaars hiervoor?”

“De stap die we moeten maken is hoe we innovatie en snelheid gaan creëren. Natuurlijk gebeurt dat al en zijn er allerlei prefab mogelijkheden maar voor binnenstedelijke situaties niet altijd toepasbaar. Als je bedenkt dat wij maar 7% grondgebonden woningen realiseren en veel meer gestapelde binnenstedelijk bouw dan is daar qua industrialisatie en standaardisatie nog veel te winnen. We horen nu de lessen uit Japan waar hetzelfde speelt. Daar ligt een gigantische markt waar nog bijna niemand in springt. Ik begrijp niet zo goed waarom we iedere keer weer opnieuw moeten nadenken over de indeling van een driekamerappartement.”

Welke veranderingen zie jij de komende jaren?

“Ruimtelijke ordening is een verkiezingsonderwerp dus de vraag is welke plannen daar straks uit gaan komen. Ik denk dat we af moeten van het lokale beleid en meer naar regionaal/landelijk beleid moeten draaien. We hebben dan wel het bouwbesluit maar iedere gemeente heeft weer aanvullende regels bedacht. Een stad brengt daarmee allerlei extra eisen en wensen mee die grote gevolgen hebben voor de (snelheid van de) woningbouw. Dan heeft een stad als Amsterdam ook specifiek voor een aantal locaties, bijvoorbeeld IJburg, nog extra eisen. Dus naast de hoeveelheid wet- en regelgeving die we al hebben komen de gemeenteregels daar ook nog eens bij.”

Wat zou je iedereen in het vak mee willen geven?

“Ik ben na al die jaren nog steeds enorm enthousiast over het vak maar ik ben er ook van overtuigd dat het altijd anders en beter kan. Het is een sector met tradities, ondanks de groei van bijvoorbeeld BIM, Prefab, de invloed van buitenlandse partijen, noem maar op. Gelukkig zie ik ook dat de junioren heel anders denken. De komende 10 jaar gaat er meer veranderen dan de afgelopen 30 jaar. Dat vind ik enorm leuk en daar moeten we ons voor open stellen.”

“Het gaat gelukkig ook steeds sneller. Zo is circulariteit in een paar jaar tijd steeds normaler geworden. Alles wat wij slopen wordt hergebruikt. Er zit dus wel degelijk vitaliteit in de branche. ‘Gasloos is ons overkomen’ zou je kunnen zeggen, zo snel is het gegaan en ook dat lukt. We hebben gezien hoeveel kansen IT biedt. Ook door het kopiëren van concepten kunnen we veel meer vooruitgang creëren.”

“We zitten in een vak waar je van moet houden. Als je op straat loopt kijken veel mensen naar beneden waar ze hun voeten neer zetten maar een ontwikkelaar kijkt naar boven. Je moet liefde hebben voor het vak, niet voor stenen maar voor steden. ”

Let's Talks Interviews

Sander Janssen is director bij Reasult en heeft diverse gesprekken met toonaangevende ontwikkelaars in Nederland.

Lees bijvoorbeeld het interview dat hij deed met Arnout Vos, Commercieel manager bij Wilma >>>

Of het interview met Martijn Luchjenbroers, Directeur bij VolkerWessels >>>