Interview Pieter den Boer, Projectontwikkeling als ‘Koningsdiscipline’

Reasult Let’s Talk – Een gesprek met Pieter den Boer, ontwikkelaar en medeoprichter Reasult.

Het vakgebied Projectontwikkeling is onderwerp van gesprek in een reeks ‘Lets Talks’ met een aantal toonaangevende ontwikkelaars in Nederlands. Centraal staan in deze interviews het vak projectontwikkeling, de complexiteit en veranderingen maar juist ook de interessante kanten van het vakgebied.

Let's talk Projectontwikkeling

Sander Janssen, director bij Reasult gaat in gesprek met ontwikkelaars in Nederland waaronder AM, VolkersWessels en Wilma. Dit interview in de reeks is met Pieter den Boer, vastgoedontwikkelaar in hart en nieren en één van de medeoprichters van Reasult twintig jaar geleden.

 

Pieter den Boer, ontwikkelaar

 

Pieter den Boer, ontwikkelaar en
medeoprichter Reasult

Pieter den Boer was één van de oprichters van Reasult en was daarvoor al jaren als ontwikkelaar en ondernemer actief in de vastgoedsector. Ondanks zijn pensioengerechtigde leeftijd is hij nog altijd zeer betrokken bij het vastgoedvak.

Pieter studeerde bouwkunde aan de TU Delft en startte als ontwikkelaar bij Nationale Nederlanden Vastgoed. Daarna werkte hij geruime tijd in diverse managementfuncties bij Wilma Vastgoedontwikkeling. Sinds 1999 is hij zelfstandig ondernemer. Hij ontwikkelde allerlei grote vastgoedprojecten. Daarnaast was hij nauw betrokken bij de oprichting van diverse bedrijven waaronder VGS, Webstate, VR (Vastgoed Regie & Rekenkamer), Connektor en Reasult.

Welke eigenschappen moet je hebben als ontwikkelaar?

”Na 45 jaar projectontwikkelaar te zijn geweest heb ik alle facetten van het vak wel meegemaakt. Toen ik in de jaren 80 voor Wilma werkte was de sector veel internationaler. Wilma was een bedrijf met veel mogelijkheden en kansen. Zo had je contacten met collega ontwikkelaars in de VS en Duitsland. Tegenwoordig zie je dat bouwers en ontwikkelaars veel meer gefocust zijn op lokale markten. Als ontwikkelaar moet je initiatiefrijk zijn, toekomstgericht zijn en de grenzen van je vakgebied opzoeken. Ook creativiteit is belangrijk. Je hebt te maken met verschillende domeinen, denk maar eens aan duurzaamheid en technologie. Het is een breed vak waarin je veel geduld moet hebben want projecten vergen veelal jarenlange aandacht en doorzettingsvermogen.”

Wat vind jij van “Projectontwikkeling als Koningsdiscipline”?

ProjectontwikkelingPieter lacht en zegt: “Ja, daar kan ik het niet mee oneens zijn. In alle gevallen begin je met niks, een schets, een berekening en een optie op de grond. Gaandeweg word je commitment steeds groter. Het gebeurt zelden dat je halverwege stopt, dan moet er iets dramatisch aan de hand zijn. Het is dus net als een Startup die uitgroeit tot een volwassen bedrijf. Je begint met een klein multidisciplinair team en pas na lange tijd en veel vasthoudendheid wordt succes behaald. Wanneer de bouw klaar is en alles verkocht is, dan pas, ben je definitief succesvol.”

“Ik ben een conceptontwikkelaar, die vooral de voorfase doet want de afwikkeling kunnen andere mensen veel beter. Het is een heel lang pad waarbij veel mensen betrokken zijn die vaak onderweg het stokje doorgeven. Dat is best een zorg voor de ontwikkelaar, alles moet echt goed afgerond en verkocht zijn, het blijft altijd risicovol tot het eind.”

Van welke projecten word jij enthousiast?

“Dat is bijvoorbeeld UCP (Utrecht City Project) gelegen rond het Centraal Station van Vredenburgplein tot Jaarbeursplein waaronder winkelcentrum Hoog Catharijne. Ik was in het begin betrokken bij de marktconsultatie, dus ik ken de opgave. Een project in Nederland dat zijn weerga niet kent. Het is een combinatie van een mobiliteitsproject en een vastgoedproject, waarbij het primaat ligt bij mobiliteit. Zeer complex omdat tijdens de bouw alles moest blijven functioneren. De looptijd van ontwikkeling en bouw is nu al 30 jaar.”

“Zelf heb ik een hele reeks projecten ontwikkeld, ik noem er een paar die ieder hun eigen bijzonderheden hebben. Bij de start van het Bio Science Park in Leiden in de jaren 80, was een productielaboratorium bestaande uit cleanrooms, een bijzonder project. Dat was een nieuw soort project met als koper en gebruiker het Amerikaanse Centocor. Dat gebouw is sindsdien enorm gegroeid. Inmiddels heet het bedrijf Janssen Vaccines en wordt er nu, ongekend eigenlijk, een kansrijk Coronavaccin geproduceerd.”

Ontwikkeling WFC Ede

World Food Center, Ede (gemeente Ede, WFC Development)

“Bijzonder is ook Transpolis Business Park vlakbij Schiphol dat werd begin jaren 90 opgeleverd. Het hoofdgebouw van het park is een facilitair centrum, een ‘Full Service Kantoor’ voor front offices met toen ook telecomservices. Maar denk ook aan Maagjesbolwerk in Zwolle, opgeleverd in 2001. Dat is een goed voorbeeld van een complex multifunctioneel project gelegen in een historische binnenstad. Met ondergronds een groot winkel- en parkeeroppervlak.”

“De bouw van het World Food Center naast het station Ede Wageningen is net gestart. Het is een multifunctionele gebiedsontwikkeling, een echte publiektrekker met een experience center, allerlei voorzieningen, een business park voor foodbedrijven en woningen. Dat vind ik ook echt een inspirerend project.”

Welke rol zie jij voor digitalisering?

“Ik stond 20 jaar geleden aan de wieg van Reasult. Onze eerste klant was NS Vastgoed. Door het rekenen in Microsoft Excel te vervangen wilden we toen het vakgebied vooruitbrengen. ‘Improving your result in Real Estate’, was ons eerste credo. Ik denk dat dat zeker gelukt is. Naast ontwikkelings- en beleggingsportefeuilles is de huidige software uitermate geschikt om complexe opgaves te berekenen. Of het nu gaat om herontwikkeling, bedrijfsterreinen, kantoren of gebiedsontwikkelingen. Misschien wil je in het begin van een project nog liever simpele rekensommen maken maar al heel snel is er behoefte aan software die meer in detail gaat.“

Welke kansen zie jij voor vastgoedontwikkelaars?

“De behoefte aan woningen blijft groot. Transformatieprojecten, verandering van werkomgeving, ‘space as a service’ zie ik allemaal toenemen. Maar er speelt nog zoveel meer, denk aan waterveiligheid, energietransitie, duurzame landbouw, natuur & milieu en mobiliteit. Dit leidt tot eisen aan stedelijke ontwikkeling die bouwen beperkt of niet mogelijk maken. In feite is Nederland te klein om aan alle ruimtewensen van de verschillenden disciplines te kunnen voldoen. We kunnen het ons niet meer permitteren om 20 jaar te discussiëren over bijvoorbeeld de polder Rijnenbrug bij Utrecht. Om Nederland in beweging te krijgen is er een nieuw type ontwikkelaar nodig die nog breder denkt maar ook een overheid die meer de regierol op zich neemt. Dan heb ik het over een langjarige structuurplannen voor grote grondgebieden. Waar komen windmolens en zonneparken, de natuurgebieden, waterberging, woningen et cetera? Dat zou allemaal integraal opgelost moeten worden.

‘Het rapport Panorama van Nederland’ van december 2018 van College van Rijksadviseurs
geeft een heldere Pieter den Boer - ontwikkelaartoekomstvisie. Hierin wordt geschetst hoe ons land de komende decennia op een slimme manier kan worden aangepast aan de veranderende omstandigheden. Op dit moment is een nadere uitwerking van deze toekomstvisie door Rijk (met binnenkort hopelijk weer een Ministerie van Ruimtelijke Ordening) en provincies dringend noodzakelijk.”

Deze uitwerking tot structuurplannen moet vervolgens gemeenten en ontwikkelaars in staat stellen om per gebiedsontwikkeling samen met de markt de integrale opgaves op te pakken. Hierbij heb je mensen nodig die het ontwikkelvak kennen, breed denken en niet met de omzet van volgend jaar bezig zijn. Er zal bij (gebieds-)ontwikkelaars veel interesse zijn om hieraan mee te werken. Dat leidt ongetwijfeld tot innovatieve oplossingen. Ik kijk met een positieve blik vooruit en kan niet wachten om een nog mooier Nederland te aanschouwen.”

Let's Talks Interviews

Sander Janssen Reasult

 

Sander Janssen is director bij Reasult en heeft diverse gesprekken met toonaangevende ontwikkelaars in Nederland.

 

 

Sander had diverse interviews met ontwikkelaars, lees ze hier: