Interview Martijn Luchjenbroers, Projectontwikkeling als ‘Koningsdiscipline’

Reasult Let’s Talk – Een gesprek met Martijn Luchjenbroers, Directeur bij VolkerWessels Bouw & Vastgoedontwikkeling Nederland

Het vakgebied Projectontwikkeling wordt ook wel de ‘toughest discipline in real estate’ genoemd. Maar wat maakt projectontwikkeling nu zo uitdagend of complex en daarmee interessant? En hoe was dat dan bijvoorbeeld 10 jaar geleden?

Let's talk Projectontwikkeling

Sander Janssen, director bij Reasult gaat in gesprek met een aantal toonaangevende ontwikkelaars in Nederland. Dit keer een Let’s Talk met Martijn Luchjenbroers, Directeur bij VolkerWessels Bouw & Vastgoedontwikkeling Nederland.

 

Projectontwikkeling Volkerwessels

 

Martijn Luchjenbroers, Directeur bij VolkerWessels Bouw & Vastgoedontwikkeling Nederland

 

Sander Janssen, director bij Reasult gaat in gesprek met een aantal toonaangevende ontwikkelaars in Nederland. Dit gesprek uit de serie is met Martijn Luchjenbroers, Directeur bij VolkerWessels Bouw & Vastgoedontwikkeling Nederland.

Martijn is ooit gestart in de makelaardij in Groningen. Daarna hij werkte als ontwikkelaar bij Slokker en later bij AM om daarna bij VolkerWessels commercieel directeur bij Koenen Bouw te worden. Sinds vier jaar werkt Martijn als directeur Ontwikkeling, na enkele andere functies binnen het concern te hebben vervuld waaronder directeur bij KondorWessels Projecten in Rijssen. Als leidinggevende faciliteert en stuurt Martijn vooral en tegelijkertijd is hij nog altijd graag direct betrokken bij enkele projecten voor zover de tijd dit toelaat.

Wat maakt VolkerWessels zo uniek?

VolkerWesselsVolkerWessels is een toonaangevende, landelijk werkende bouwonderneming die een zeer breed scala aan projecten realiseert. Van grote woningbouwprojecten, kantoren op de Zuidas naar een dierentuin en terug naar rijwoningen in uitleggebieden. Dat maakt volgens Martijn de onderneming ook zo uniek. Onderscheidend is de breedte en de schaal in combinatie met de kenmerkende decentrale structuur. “Geen top down benadering, het is belangrijk dat de ontwikkelaars de lokale markt kennen en ondernemer kunnen zijn met eigen projecten.” aldus Martijn. Dat komt ook de wendbaarheid ten goede, een belangrijk aspect waar we helaas ook door Corona weer op gewezen zijn.

Waar word jij enthousiast van, van welk soort projecten?

NDSM werf

NDSM werf te Amsterdam (Ontwikkeling van VolkerWessels onderneming BMB Ontwikkeling)

“Uiteraard wil je als ontwikkelaar mooie en complexe projecten realiseren maar ook de business case moet kloppen van het begin tot het eind. De mooiste projecten vind ik de langjarige gebiedsontwikkelingen zoals Paleiskwartier in Den Bosch en de NDSM-werf in Amsterdam-Noord. Complex, langjarig, veel stakeholders en je realiseert iets geheel nieuws met elkaar.”

Welke eigenschappen moet je hebben als ontwikkelaar?

“Als ontwikkelaar ben je een generalist, het schaap met 5 poten. Je hebt liefde voor architectuur, bent cijfermatig onderlegd, begrijpt juridische zaken, hebt bouwkundig inzicht maar bovenal moet je goed kunnen communiceren. Je werkt tenslotte in de openbare ruimte waarbij je te maken hebt met veel stakeholders.”

Hoe zie jij de rol van planning, control en vooruitkijken?

“Dat VolkerWessels cashflowprognosemooie werk houdt ook in dat je het moet terugverdienen en dan is bewaken dat tijd en geld op de goede plek blijft essentieel. Het goed plannen van je cashflow, zicht hebben op de gevoeligheid van je planning is daarbij heel belangrijk. De afgelopen jaren zijn projecten steeds groter en complexer geworden en dan moet je je financiële bewaking goed op orde hebben. Sturen op financieel gezond bij de start en, niet in de laatste plaats, ook nog financieel gezond aan het eind!”

“De toekomst is niet te voorspellen, dat hebben we wel gezien met Covid-19. Dat bekent niet dat je geen visie moet hebben maar pragmatisch zijn en snel kunnen schakelen is dan belangrijk. Wij zullen niet snel langjarige posities innemen waarbij we flexibiliteit missen. We zagen in de eerste twee weken van de eerste lockdown een dip maar kort daarna ging het juist weer veel sneller. Wendbaarheid en flexibiliteit, dat hebben we wel geleerd uit de vorige (financiële) crisis. Bij langjarige gebiedsontwikkelingen kun je namelijk ook prima crisisproof structureren door flexibiliteit in je dealstructuur en planvorming te bouwen!”

Wat vind jij van “Projectontwikkeling als Koningsdiscipline”?

Plannen cashflow“Het is zeer zeker één van de meest uitdagende disciplines in de vastgoedsector. Het is echt een ervaringsvak en zoals ik net al zei heb je veel verschillende eigenschappen nodig. Het begint al met de gedachte van de ontwikkelaar: ‘Van niets iets maken’. Dan haken anderen aan, vaak specialisten. Het is een multidisciplinair vak en dat maakt het ingewikkeld.”

De sector wordt regelmatig als conservatief/behoudend betiteld. Deel je die mening?

“Ja en nee (“Jein”). De bouw is misschien iets conservatiever dan de ontwikkeltak maar vergis je niet dat het een vak is dat al eeuwen bestaat en nog steeds ontwikkelt. Misschien niet altijd zo disruptief als bijvoorbeeld de automotive maar dat hoeft ook niet. De consument is conservatiever bij de koop van een huis en, vergeet niet, woonwensen zijn vrij stabiel. Dat werkt heel anders dan bij de aanschaf van een auto of laptop, die sectoren hebben ook niet in zo’n eeuwenoude traditie. Er wordt in ons vak ook volop geïnnoveerd. Zo is BIM als technologie relatief jong en we hebben al heel veel voor elkaar gekregen en maken nog steeds slagen. Bijvoorbeeld een bedrijf als Trimble is al echt heel ver en daarmee maken wij ook stappen. Maar denk ook aan onze concepten als Plus Wonen en Morgen Wonen (produceren in de fabriek en afbouwen op de bouwplaats). Zelfs binnen de complexe utiliteitsbouw zal ‘LEGOlisering’ verder zijn weg gaan vinden. Natuurlijk liggen er nog kansen om bijvoorbeeld de faalkosten in de bouw verder terug te brengen, ook met de inzet van digitalisering.”

Waar zie jij kansen voor digitalisering binnen projectontwikkeling?

NDSM werf

NDSM werf te Amsterdam (Ontwikkeling van VolkerWessels onderneming BMB Ontwikkeling)

“Wat mij betreft zijn er drie wezenlijke terreinen in deze:

  1. De communicatie met consumenten. Bijvoorbeeld het data-gedreven ontwikkelen. Hoe kunnen wij nu, data-gedreven, de woonwensen van een consument zo goed mogelijk definiëren en vertalen naar een bijpassend product?
  2. Daarnaast zijn er binnen de financieel-administratieve processen van het ontwikkelapparaat zeker ook slagen te maken en daar helpt Reasult ons. In andere woorden: scherp bewaken dat ook de financiele gezondheid, als hygiënefactor, van een ‘mooi werk’ behaald wordt!
  3. Aanhaken op de brede digitalisering binnen de bouw. Met andere woorden: als ontwikkelaar in een vroeg stadium aansluiten op het BIM-model van een aannemer.”

“Projectontwikkeling is een creatief vak, we leveren nieuwe ideeën en zetten die om in nieuwe tastbare gebouwen. Ik geniet elke dag van dit mooie vak.”

Let's Talks Interviews

Sander Janssen Sander Janssen Reasultis director bij Reasult en heeft diverse gesprekken met toonaangevende ontwikkelaars in Nederland.

Lees bijvoorbeeld het interview dat hij deed met Arnout Vos, Commercieel manager bij Wilma >>>