Interview Wilma, Projectontwikkeling als ‘Koningsdiscipline’

Reasult Let’s Talk – Een gesprek met Arnout Vos, (voormalig) Commercieel manager bij Wilma

Het vakgebied Projectontwikkeling wordt ook wel de ‘toughest discipline in real estate’ genoemd. Maar wat maakt projectontwikkeling nu zo uitdagend of complex en daarmee interessant? En hoe was dat dan bijvoorbeeld 10 jaar geleden?

Arnout ontdekte per toeval dat hij het vastgoed vak heel leuk vond door een stage bij de ontwikkeltak van een lokaal bouwbedrijf in Noord-Holland. Na een jaartje Vastgoed & Makelaardij startte er ook een nieuwe opleiding Vastgoedkunde in Amsterdam. Dat bleek een hele goede match en zo werd projectontwikkeling een blijvertje voor Arnout. Hij liep stage en was werkzaam bij Bouwfonds. Daarna werkte hij ruim 10 jaar in meerdere functies bij de Alliantie Ontwikkeling. Inmiddels is hij alweer vier jaar ontwikkelaar bij Wilma. Hij kwam binnen op het moment dat Wilma weer een Nederlandse tak oprichtte naast het succesvolle Wilma Wohnen in Duitsland. Bij de Alliantie heeft Arnout Reasult leren kennen en vervolgens ‘meegenomen’ naar Wilma.

Wat maakt Wilma zo uniek?

“We zijn een startup met een oude ziel, de naam Wilma is uiteraard bekend. In vier jaar tijd hebben we veel bereikt en hele mooie projecten gestart. We zijn nu met 15 mensen, allemaal hoog opgeleid en het leuke is dat het hier altijd over de inhoud van het vak gaat. Dat is ook onze kracht. Je moet volledig bij de les zijn om de dingen te kunnen doen die wij doen.”

Waar word jij enthousiast van, van welk soort projecten?

We hebben prachtige mooie projecten. Denk maar eens aan de woontorens in Rotterdam aan de Wijnhaven. The Muse en CasaNova, dit zijn iconische gebouwen met bouwkundige uitdagingen. Tegelijk vind ik ook minder in het oog springende projecten bijzonder, zoals een oud ziekenhuisterrein in Zaandam. Of bijvoorbeeld de herontwikkeling van een gebied in een kleiner dorp. Minder opvallend maar zeker met impact op een stads of dorp, dat voorzien wij nu al. Dat vind ik prachtig.

Wat vind jij van “Projectontwikkeling als Koningsdiscipline”?

“Wij noemen projectontwikkeling ook wel vaker: Topsport. Het is geen 9 tot 5 baan en het is een divers vak waarbij je op verschillende facetten moet kunnen schakelen zowel qua inhoud als ook qua hoeveelheid mensen waar je mee te maken hebt. Ik noem het zelf ook heel regelmatig puzzelen, daar moet je ook het overzicht hebben en naar het geheel kijken. Als je alleen focust op dat ene puzzelstukje dan kom je niet verder.

Eigenlijk is het een Rubik’s Cube puzzel. Je bent aan de ene kant lekker bezig, alle vlakjes in één kleur. En dan kijk je aan de andere kant en kun je opnieuw beginnen. Een mooie metafoor voor projectontwikkeling. Bij elke draai die je aan de puzzel geeft bewaken wat het doet, ook op het geheel.

Het betekent continue bewaken waar je mee bezig bent, creatief zijn. Daarnaast heb je te maken met onder meer gemeenten, architecten, klanten, bewoners, het ‘harde’ rekengedeelte, fiscale zaken en natuurlijk veel communicatie en overtuigingskracht.”

Welke eigenschappen moet je hebben als ontwikkelaar?

“Vooraf word je als ontwikkelaar niets gegund dus je moet bereid zijn ergens voor te knokken. Jouw houding hierin is erg belangrijk, transparant zijn, goed communiceren en de gemeenschappelijke belangen zoeken. Je hebt met verschillende mensen te maken bij gemeenten, zoals stedenbouwkundigen en adviseurs. Je moet kunnen luisteren, vertrouwen winnen, overtuigen en uitleggen. Projectontwikkeling lijkt vrij simpel van buitenaf maar je bent eigenlijk altijd bezig met heel veel bordjes hoog te houden. Je moet creatief zijn en kunnen omgaan met veel actoren. De trajecten zijn langjarig waarbij wet- en regelgeving belangrijk is. Er zijn verschillende disciplines die er allemaal toe doen en dat maakt het leuk.”

Wat vind jij er zo leuk en uitdagend aan?

“Eigenlijk het simpele feit dat er soms nog niets is, je maakt daarin een stukje toekomst. De diversiteit en dat je direct of indirect invloed kunt hebben op het resultaat. Het heeft zoveel verschillende disciplines zowel op creatief als communicatief gebied en derden die er bij betrokken zijn. Ook het rekenproces hoort daar bij. Reasult heeft een fantastische rekentool maar zet ik daar onzin in dan komt er ook onzin uit en de factoren die een rol spelen moet ik zelf bepalen. Dat maakt het interessant en meerdimensionaal.”

Hoe zie jij de rol van planning, control en vooruitkijken?

“Vooruitkijken is het allerleukste wat er is. Je bent bezig met een gebied of locatie en hebt in je hoofd al een idee wat het gaat worden. De impact op de omgeving is vaak groot en je bent al bezig met hoe het er over 10 jaar uitziet. Dat perspectief is belangrijk en moet je delen met de stakeholders. Uiteraard wil je geld verdienen en ook dat moet je goed organiseren. Jullie ondersteunen daarin. Zorg voor een goede koppeling met je administratie en andere processen die je zelf in de hand hebt. Maar we willen ook trots zijn op het resultaat en de ambachtelijke kant. Dus keuzes die je daarin maakt zijn heel belangrijk en leggen een basis voor de komende jaren. Ik wil niet ergens voorbijrijden en zeggen “Dit hebben wij gerealiseerd” en er dan niet trots op zijn. Dat gaat bij ons niet gebeuren. En natuurlijk daar verdienen wij ons brood mee, maar uiteindelijk laten we wel iets achter voor de komende 50 tot 100 jaar!”

Is het vak veranderd de afgelopen jaren?

“Het vak is complexer geworden, niet alleen voor ons maar dat geldt voor heel veel andere aspecten, denk maar eens aan de stikstofproblematiek. Dat is korte termijn. Lange termijn marktbewegingen hebben we in alle tijden en dat blijft ook zo. Toen ik ruim 15 jaar geleden als projectmanager startte waren we nog te vaak bezig het wiel uit te vinden. Inmiddels zie ik daar meer standaardisatie maar dat zou nog beter benut kunnen worden. Hergebruik werkende concepten, plattegronden, casco-structuren of bijvoorbeeld succesvolle typologie van woningen.”

Arnout: “Het aantal vakjes op de Rubik’s Cube is zeker groter geworden de laatste jaren. En dat vinden wij bij Wilma ook leuk overigens. Gewoon honderd woningen in het weiland is minder snel een opgave voor ons. Complexer, aan water of binnenstedelijk…dan beginnen onze mensen te glimmen!”

“Ook zijn er veel veranderingen in het verkoopproces op het moment. Dat gebeurt nu, logischerwijs gezien Corona, vooral digitaal maar mocht de marktsituatie weer anders zijn dan zie ik dat zomaar weer veranderen. Dat we in feite toch weer fysiek in de woning staan en dan ter plekke verkopen aan geïnteresseerden.”

”Zorgelijk vind ik dat nieuwbouw steeds meer een luxe product wordt. Tien jaar geleden concurreerden we nog volop met bestaande bouw en dat is nu niet meer. De (nieuw)bouwkosten zijn veel hoger geworden, gestuwd door kwaliteit en gestelde eisen.”

Waar zie jij kansen voor digitalisering binnen projectontwikkeling?

“We gebruiken al volop de digitale mogelijkheden. Iets simpels als Google Maps betekent toch dat ik minder vaak naar de locatie toe ga. Zeker geen vervanging, het is noodzakelijk locaties fysiek te blijven bezoeken maar nu kan ik wel gemakkelijk even terugkijken.

Ook de schetsfase en plantoetsing bieden kansen. We hebben al eens de plantoetsing zelf gedaan om het proces met een gemeente te versnellen. Dus de beleidsstukken bestudeerd en vooraf uitgezocht wat er mogelijk was binnen die gemeente. Dat is heel succesvol ontvangen want je helpt die gemeente om het proces te versnellen. Daarin zie ik wel digitaliseringskansen, dat is omdenken.

Maar je kunt ook denken aan Sketch Up ontwerpen die direct vertaald worden naar bouwkosten en Stiko’s. Ik heb al zoveel ervaring in het maken van Stiko’s dat ik met jullie software snel een Stiko heb opgezet maar voor een starter is het maken van een Stiko best lastig. Hoe verbind je de behoefte aan grof rekenen in de conceptfase met fasen veel verder in het ontwikkelproces waarbij juist wel weer elke euro er eentje is? Een idee voor een Light versie misschien? Mij belemmert het in elk geval nu niet maar ik heb inmiddels aardig wat vlieguren!”

Let's Talks Interviews

Sander Janssen is director bij Reasult en heeft diverse gesprekken met toonaangevende ontwikkelaars in Nederland.

Lees ook één van de andere interviews, bijvoorbeeld het interview met Martijn Luchjenbroers, Directeur bij VolkerWessels Bouw & Vastgoedontwikkeling >>>