Waardesturing bij Vestia
Vestia heeft een bijzondere situatie: de waarde van de uitstaande leningen is ongeveer gelijk aan de waarde van het vastgoed. Hierdoor heeft Vestia de status van een saneringscorporatie.
Vastgoedsturing komt bij Vestia steeds meer in een volwassen stadium. Ruim twee jaar geleden startte de woningcorporatie hiermee. Paul Tazelaar, portfoliomanager bij Vestia, vertelt welke route Vestia heeft gekozen en wat heeft gewerkt.
Paul Tazelaar, portfoliomanager Vestia
Bij Vestia hanteert men het begrip waardesturing in plaats van vastgoedsturing. “De waarde van de vastgoedportefeuille is heel belangrijk voor het nemen van goede beslissingen.” zegt Paul Tazelaar. “Voor iedere corporatie geldt dat je kwalitatief goed vastgoed wilt bieden, betaalbaar en in leefbare wijken. En dat vastgoed is ook de financiële kurk waar de corporatie op drijft. Daarin zijn wij niet anders. Voor ons als saneringscorporatie is die vastgoedwaarde erg belangrijk en daarmee past de term waardesturing ons prima.”
Waarom is waardesturing voor corporaties belangrijk?
Waardesturing is de basis voor het maken van afwegingen in de vastgoedportefeuille. In essentie spelen bij alle afwegingen de financiële prestaties en de bijdrage die het vastgoed levert aan de strategische doelstellingen een belangrijke rol. Vestia drukt dat uit in een rendementsscore en een portfolioscore. “De scores op beide onderdelen worden consequent in beeld gebracht bij onze beslissingen bij investeren, verkopen en de keuzes in het kader van huren en onderhoud. Waar het vooral om gaat is dat je de factoren die relevant zijn voor je beslissing expliciet maakt,” zegt Paul Tazelaar.
Waar begin je met waardesturing?
Veel corporaties willen de slag naar vastgoedsturing maken, maar vragen zich af waar ze moeten beginnen. Paul Tazelaar zegt hierover: “Gewoon beginnen en aan de slag gaan. Wij zijn eerst begonnen met het verwerven van inzicht en het ontwikkelen van een instrumentarium. Wat draagt een complex bij aan onze strategische doelstellingen? En hoe presteert het complex financieel?
We gebruiken de Reasult software en bepalen daarmee de rendementen en risico’s. We plotten de rendements- en portfolioscores van de complexen in een grafiek en dat is de basis voor de hold/sell analyse.”
“Bij investeringen kijken we hoe het rendement en de portfolioscore van een complex zich ontwikkelt voor en na de investering.”
Inzicht in portfolio en rendementen
Het inzicht in de portfolioscore en rendementen helpt bij het maken van keuzes. Met dat inzicht kun je al vrij snel bepalen op welke complexen je je moet richten als het gaat om investeren en verkopen. Paul Tazelaar geeft hierbij aan: “Op deze onderwerpen kun je al snel resultaat behalen; het laaghangend fruit zeg maar. Bij investeringen kijken we hoe het rendement en de portfolioscore van een complex zich ontwikkelt voor en na de investering. We willen bij voorkeur een betere score zien op beide assen. We proberen een reëel beeld te schetsen van de huurontwikkeling, de gevolgen voor planmatig en niet-planmatig onderhoud, de mutatiegraad en de marktwaarde. Voor onderhoud bijvoorbeeld voeren we niet zomaar een aanname in, maar bekijken we aan de hand van de onderhoudsbegroting wat de gevolgen zijn van de investeringen voor het onderhoud. Dat is belangrijk om tot een goed onderbouwde prognose te komen van de kasstromen en het rendement. Naast de financiële gevolgen brengen we ook de gevolgen in beeld op aspecten zoals betaalbaarheid en duurzaamheid. Op die manier heb je inzicht in alle gevolgen van een investering en kun je een zinnig gesprek voeren over de afwegingen en keuzes die je maakt. Dat kan ook betekenen dat we nee zeggen tegen een investeringsvoorstel.”
Vestia zet ook de Reasult software voor Taxatiemanagement in. “Ook qua taxatiemanagement maken we mooie stappen. Vroeger maakte de taxateur een taxatie die we zo overnamen. Nu zie ik dat we in gesprek gaan over de uitkomst en we daarop kritisch zijn.”
Inrichting van de organisatie
Bij Vestia hebben de vestigingsmanagers de rol van assetmanager. De assetmanagers worden ondersteund door de projectmedewerkers waardesturing. “Wij kiezen er heel bewust voor om de vestigingsmanagers die rol te geven. Zij kennen de complexen en weten hoe het er voor staat. Je ziet bij veel corporaties een aparte kolom voor vastgoedsturing met een assetmanager daarin. Wij doen dat anders: bij ons loopt property en assetmanagement door elkaar heen.” In de praktijk is samenwerking en uitwisseling tussen het strategische, tactische operationele niveau, maar ook tussen de diverse directies van wezenlijk belang. “Beleid maken kun je alleen maar als je ook input krijgt vanuit de praktijk. Ook zul je de gevolgen van het beleid voor de werkvloer duidelijk moeten maken. Zo hebben we in een vestiging een bijeenkomst georganiseerd waarin is aangegeven wat de portefeuillestrategie voor hen betekent. Dan hoor je ook waar de medewerkers tegen aan lopen,” zegt Paul Tazelaar.
Commitment bij het bestuur
De invoering van waardesturing bij Vestia werd van het begin af aan gedragen door de top. Paul Tazelaar startte in 2015 als kwartiermaker, maar is inmiddels portfoliomanager bij Vestia. Essentieel in het succes is steun van de leiding van de corporatie. Ook qua kennisniveau zijn er stappen gezet. Hij zegt hierover: “We hebben we veel geïnvesteerd in het opleiden van interne mensen. De projectmedewerkers waardesturing en de vastgoedanalist zijn belangrijk voor de asset manager voor bijvoorbeeld het voorbereiden van investeringsvoorstellen of bespreken van taxaties. Ik ben blij dat daar goede en voldoende capaciteit bij gekomen is. In eerste instantie één medewerker per vestiging maar dat hebben we uitgebreid omdat het bestuur daar ruimte voor bood en dat geeft ons de kans om verder te professionaliseren.”
Welke route werkt?
Paul Tazelaar geeft een aantal tips mee om handen en voeten te geven aan waardesturing. “Begin gewoon en zorg ervoor dat je de ervaringen gebruikt om stapje voor stapje verder te komen. Het instrumentarium bijvoorbeeld kun je vrij snel handen en voeten geven en dat helpt heel erg bij het maken van afwegingen. De steun vanuit de top van het bedrijf is, zoals al genoemd, een belangrijke voorwaarde. Kijk waar je kennis van buiten moet binnenhalen maar probeer vooral ook eigen mensen op te leiden. Ik ben supertrots op de mensen die de waardesturing handen en voeten geven bij Vestia. Essentieel is ook de samenwerking tussen alle disciplines in het bedrijf. Waardesturing is een mooie kapstok om die samenwerking inhoud te geven.”
“Begin gewoon en zorg ervoor dat je de ervaringen gebruikt om stapje voor stapje verder te komen. “
De vervolgstappen
Vestia heeft samen met andere klanten de afgelopen maanden in Reasult gebruikersgroepen meegedacht over het verbeteren van de software. Paul Tazelaar vertelt wat er verder nog op stapel staat. “In de gebruikersgroepen gaf Stadgenoot aan dat zij de asset managers financieel verantwoordelijk willen stellen middels een financiële taakstelling. De begroting wordt opgebouwd middels de Budget & Actuals module. Dat triggerde mij om voor ons budgetteringsproces van 2019 dezelfde stappen te zetten en de module uit te rollen. We gaan nu ook echt een financiële doelstelling meegeven aan de assetmanagers en verwachten van hen dat zij snappen waarom een complex goed of slecht presteert. Pas daarna kun je over sturen gaan nadenken.” Inmiddels is voor nieuwbouw een financiële doelstelling geformuleerd. Iets soortgelijks ontwikkelt Vestia nu ook voor renovaties. Ook de portefeuillestrategie wordt nu uitgewerkt voor de 4 kerngemeenten. Paul Tazelaar besluit: “Ik ben blij met de stappen die we hebben gemaakt. Er is nog genoeg werk aan de winkel, maar de basis is gelegd.”