Inzicht in portfolio en rendementen
Het inzicht in de portfolioscore en rendementen helpt bij het maken van keuzes. Met dat inzicht kun je al vrij snel bepalen op welke complexen je je moet richten als het gaat om investeren en verkopen. Paul Tazelaar geeft hierbij aan: “Op deze onderwerpen kun je al snel resultaat behalen; het laaghangend fruit zeg maar. Bij investeringen kijken we hoe het rendement en de portfolioscore van een complex zich ontwikkelt voor en na de investering. We willen bij voorkeur een betere score zien op beide assen. We proberen een reëel beeld te schetsen van de huurontwikkeling, de gevolgen voor planmatig en niet-planmatig onderhoud, de mutatiegraad en de marktwaarde. Voor onderhoud bijvoorbeeld voeren we niet zomaar een aanname in, maar bekijken we aan de hand van de onderhoudsbegroting wat de gevolgen zijn van de investeringen voor het onderhoud. Dat is belangrijk om tot een goed onderbouwde prognose te komen van de kasstromen en het rendement. Naast de financiële gevolgen brengen we ook de gevolgen in beeld op aspecten zoals betaalbaarheid en duurzaamheid. Op die manier heb je inzicht in alle gevolgen van een investering en kun je een zinnig gesprek voeren over de afwegingen en keuzes die je maakt. Dat kan ook betekenen dat we nee zeggen tegen een investeringsvoorstel.”
Vestia zet ook de Reasult software voor Taxatiemanagement in. “Ook qua taxatiemanagement maken we mooie stappen. Vroeger maakte de taxateur een taxatie die we zo overnamen. Nu zie ik dat we in gesprek gaan over de uitkomst en we daarop kritisch zijn.”
Inrichting van de organisatie
Bij Vestia hebben de vestigingsmanagers de rol van assetmanager. De assetmanagers worden ondersteund door de projectmedewerkers waardesturing. “Wij kiezen er heel bewust voor om de vestigingsmanagers die rol te geven. Zij kennen de complexen en weten hoe het er voor staat. Je ziet bij veel corporaties een aparte kolom voor vastgoedsturing met een assetmanager daarin. Wij doen dat anders: bij ons loopt property en assetmanagement door elkaar heen.” In de praktijk is samenwerking en uitwisseling tussen het strategische, tactische operationele niveau, maar ook tussen de diverse directies van wezenlijk belang. “Beleid maken kun je alleen maar als je ook input krijgt vanuit de praktijk. Ook zul je de gevolgen van het beleid voor de werkvloer duidelijk moeten maken. Zo hebben we in een vestiging een bijeenkomst georganiseerd waarin is aangegeven wat de portefeuillestrategie voor hen betekent. Dan hoor je ook waar de medewerkers tegen aan lopen,” zegt Paul Tazelaar.
Commitment bij het bestuur
De invoering van waardesturing bij Vestia werd van het begin af aan gedragen door de top. Paul Tazelaar startte in 2015 als kwartiermaker, maar is inmiddels portfoliomanager bij Vestia. Essentieel in het succes is steun van de leiding van de corporatie. Ook qua kennisniveau zijn er stappen gezet. Hij zegt hierover: “We hebben we veel geïnvesteerd in het opleiden van interne mensen. De projectmedewerkers waardesturing en de vastgoedanalist zijn belangrijk voor de asset manager voor bijvoorbeeld het voorbereiden van investeringsvoorstellen of bespreken van taxaties. Ik ben blij dat daar goede en voldoende capaciteit bij gekomen is. In eerste instantie één medewerker per vestiging maar dat hebben we uitgebreid omdat het bestuur daar ruimte voor bood en dat geeft ons de kans om verder te professionaliseren.”
