Op een inspirerende locatie in ons prachtige nieuwe kantoor in Nijmegen was op 21 september het seminar “Woningcorporaties in tweestrijd: wel prestatieafspraken, maar ook voldoende middelen? Samen met woningcorporaties ging we in op de tweestrijd waar ze momenteel mee te maken hebben: prestatieafspraken versus voldoende financiële middelen. Hieronder volgt een beknopt verslag van deze boeiende middag.
De centrale vraag van de middag was hoe woningcorporaties de immense opgave kunnen realiseren. Er is een opgave van 900.000 woningen voor 2030, dus ongeveer 100.000 woningen per jaar. Voor woningcorporaties is de opgave 250.000 sociale huurwoningen en 50.000 middenhuurwoningen. Wetende dat we in 2022 84.000 woningen gerealiseerd hebben, de verwachting dit jaar 70.000 is en voor 2024 70.000. Dus we lopen al behoorlijk achter op schema.
Hoewel de afschaffing van de verhuurdersheffing wat ademruimte geeft, zorgen de vennootschapsbelasting en de ATAD (Anti Taxs Avoidance Directive) alsnog voor financiële uitdagingen. Dus komt er echt wel ruimte? Onder meer Gerd-Jan Weiman Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), Egbert Dekker, directeur vastgoed Stadgenoot en Reinder Wiersma van Deloitte gaven hun visie. Hieronder enkele interessante punten uit hun verhaal.
Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) houdt de risico’s en de borging van de leningen voor sociale woningen nauwgezet in de gaten. Door deze borging ontvangen woningcorporaties rentevoordeel.
Er is dit jaar 2,4 miljard bijgeleend, geeft Gerd-Jan Weiman aan. Dit brengt het financieringssaldo in 2023 naar 7,6 miljard.
Weiman benadrukte de groeiende aandacht voor looptijden, vooral in het licht van risicospreiding, en het belang van een duurzaam bedrijfsmodel voor corporaties. In 2024 zal een 10-jaars kasstroomprognose bij woningcorporaties worden opgevraagd om meer inzicht te krijgen in de kasstromen van woningcorporaties.
Meer lenen door corporaties vraagt ook om een duidelijke visie. Denk hierbij aan rente- en herfinancieringsrisico, langjarige zekerheid, flexibiliteit, spreiding.
Ook vraagt het WSW om een duurzaam bedrijfsmodel. Dus corporaties moeten laten zien dat ze een duurzaam bedrijfsmodel hebben met focus op financiële continuïteit en kwaliteit van bedrijfsvoering. Zowel op lange termijn als korte termijn. Vaak is de korte termijn opgave duidelijk maar hoe kijkt de corporatie naar de lange termijn, wordt de kwaliteit van het bezit geborgd en hoe verloopt de operationele kasstroom. Om meer inzicht te krijgen in de kasstromen van de woningcorporaties wordt in 2024 een 10-jaars kasstroomprognose bij de woningcorporaties opgevraagd.
Als Amsterdamse corporatie heeft Stadgenoot een grote opgaaf, 600 (sloop)nieuwbouw sociaal en middensegment woningen per jaar. En verduurzaming van 500 woningen per jaar. Hoe ga je met die opgave om? Egbert Dekker vertelt dat je vaart wilt maken maar benadrukt ook de complexiteit van het speelveld, met betrokkenheid van bewoners, ketensamenwerking, materiaal- en personeelstekort, landelijke en gemeentelijke afspraken die soms langjarig en soms wat korter zijn.
Stadgenoot heeft een eigen ontwikkelafdeling en werkt nauw samen met de gemeente, ontwikkelaars en bouwers. Belangrijk hierbij is zelf goed de koers te bepalen zegt Egbert Dekker hierover. De kwaliteit van het bezit staat voorop, investeren in buurten en wijken en aandacht voor de eigen organisatie. Een goede portefeuillestrategie, een meerjarenbegroting voor 10 jaar en verder en actualisatie per tertaal. Voor 2023 staan 15-20% meer investeringen gepland dan vorige jaar.
Reinder Wiersma ging dieper in op de afschaffing van de venootschapsbelasting (VPB) voor woningcorporaties. Hij benadrukte hoe VPB-druk bij woningcorporaties in de loop van de jaren is toegenomen en hoe de afschaffing verhuurdersheffing wordt opgeheven door ATAD en VPB. In 2017 was de VPB-druk bij woningcorporaties nog € 208 miljoen (per vhe € 90.43). In 2023 is dat opgelopen tot € 1.483 miljoen voor de sector (€ 544,77 per vhe) en de verwachting is dat dit in 2026 is opgelopen tot € 1.623 miljoen (per vhe € 705,64).
Ook de ATAD (Anti Taxs Avoidance Directive) valt voor de corporaties negatief uit. Reinder pleitte onder meer voor een ruimere interpretatie van moderniseringsuitgaven en afwaarderen van de rendabele top. Ook qua wetgeving zou onder meer een afschaffing van de VPB en het schrappen van de ATAD voor woningcorporaties meer financiële ruimte geven.
Jean Paul gaf ons een inkijkje in de forse opgave van corporaties, niet alleen kwantitatief maar ook kwalitatief. Dit betekent voor corporaties dat processen soms anders ingericht moeten worden. Is er een eigen ontwikkelapparaat of wordt het uitbesteed? Welke samenwerkingen kun je aangaan? Doe je dit vanuit een eigen ontwikkelafdeling, met ketenpartners, inkoop of juist een combinatie hiervan.
Daarnaast is het van belang dat corporaties goed zicht hebben op financiële haalbaarheid door cashflowplanningen op zowel project- als portefeuilleniveau en rekenen met scenario’s. De volgende stap is verslaglegging zoals cashflowprognoses, risico- en knelpunten analyses, investeringsanalyses, stakeholderrapportages en goed inzicht in de financiële ratio’s van de corporatie.
Al met al was de klantenmiddag een boeiende en informatieve bijeenkomst waarin we dieper zijn ingegaan op de uitdagingen waar woningcorporaties voor staan. De vraag blijft: hoe kunnen we samenwerken en processen verbeteren om de prestatieafspraken te halen en voldoende financiële middelen te genereren? Dit seminar bood waardevolle inzichten en oplossingsrichtingen voor deze cruciale kwestie.
« Terug naar overzicht