De Woondeals zijn afgesloten om te helpen het woningtekort aan te pakken. Het gaat om maar liefst 35 woondeals. Echter, de realisatie van deze deals vereist de inzet van de mensen die dagelijks aan de projecten werken waarbij er nogal wat uitdagingen overwonnen moeten worden. Daarom organiseerde Reasult op 1 februari een seminar waarin we samen met diverse woningcorporaties en andere partijen in gesprek gingen hoe we die woondeals ook daadwerkelijk kunnen realiseren. We waren te gast bij De Alliantie in Hilversum waarbij diverse boeiende sprekers hun ervaringen en ideeën deelden.
• Jan van Barneveld, Directeur van de Alliantie ontwikkeling. Meer bouwen, woondeals, prestatieafspraken. En nu?
• Tim Ter Heide, Vastgoedeconoom bij Woonin. Sturingsinformatie projectontwikkeling.
• Maartje Brand, Manager vastgoedprojecten Pré Wonen. De woondeal voor Pré Wonen, het ontwikkelproces versnellen?
• Remco de Maaijer, directeur RWU (Regioplatform Woningcorporaties Utrecht). Lessons learned uit de woondeals Regio Utrecht
• Klaas Bosma, General Manager Reasult. Financiële samenwerking en transparantie, een sleutel tot succes.
De Alliantie heeft als enige woningcorporatie in Nederland een aparte, juridisch gescheiden ontwikkelorganisatie met maar liefst 42 ontwikkelaars in dienst. Er is een stevige ambitie en een hoge ontwikkelopgave. In 2016 zijn veel corporaties gestopt met ontwikkelen maar De Alliantie is flink blijven doorontwikkelen. Ook vaak in samenwerking met andere grote en kleine ontwikkelaars en corporaties. Het voordeel hiervan is dat er langjarige contacten zijn met diverse marktpartijen en vaste partners waarmee ze samenwerken. Daarmee hebben ze toegang tot een breed netwerk in de vastgoedwereld.
Door de jarenlange ervaring weet de corporatie wat wel en niet bij haar past en kan daardoor per situatie goed inschatten wat het beste werkt. Per situatie wordt naar de diverse mogelijkheden gekeken zoals het zelf ontwikkelen, met daar waar mogelijk samenwerken, of meegaan op de bagagedrager van anderen, turnkey of ’design and build’. Het meeliften op de bagagedrager is bijvoorbeeld instappen in een lopend project of in een deel van het project. De samenwerking met andere corporaties blijkt niet altijd gemakkelijk en Jan van Barnveld benadrukt dat kennisdelen en samenwerken enorm belangrijk is. De corporatiesector is namelijk een gesloten systeem. Iedereen bouwt met hetzelfde doel en opgave. Niet samenwerken om het samenwerken maar toegevoegde waarde bieden. De match in doelstelling, motivatie en cultuur is daarbij essentieel.
Ontwikkelen is als het besturen van een mammoettanker, je verandert niet zomaar van richting. Voor corporaties zijn er verschillende mogelijkheden om toch de Woondeals te realiseren. Van het bundelen van krachten, tot het samenwerken met marktpartijen. Het bundelen van krachten kan op verschillende gebieden zoals marktkennis, opdrachtgeverschap of ervaringen delen. Jan van Barnveld geeft als advies de focus te leggen op de versnelling van het ontwikkeltraject en minder op versnelling in het bouwen. Dus veel energie en tijd steken in de voorbereiding. De realisatieindex moet omhoog en het ‘overprogrammeren’ helpt daarbij. Zet 140% op de loopband, in de hoop dat er 100% uitrolt.
Voor het realiseren van projecten is stuurinformatie essentieel. Welke parameters geven hierbij inzicht? Stuur je op rendement, tijd of aantallen? Mitros stuurt op portefeuilleniveau primair op de financiële kant. Hiervoor is er op portefeuille- en projectniveau een voortgangsrapportage met inzicht in begroting, planning, verwachte kasstromen en actuals. In de analyse wordt vooral gekeken naar de afwijkingen. De rapportages worden gedeeld met management, directie en andere stakeholders.
Het proces van de financiële analyse is het samenbrengen van data van de begroting, de actuals en de verwachte kasstroom en de betalingen. Deze data wordt ook op projectniveau geanalyseerd en gerapporteerd om goed zicht te krijgen op waar er afwijkingen zijn met de toelichting daarbij. Alle projecten worden beheerd in de Reasult software zowel renovatie als nieuwbouw. Planning, aantallen en de financiële data zijn per project maar ook over de gehele portefeuille inzichtelijk en de voortgang wordt gemonitord. Hierdoor is goed inzichtelijk of de productie wel of niet gehaald. Met deze stuurinformatie kan er tijdig bijgestuurd worden op projectniveau of tijdig financiering worden aangetrokken. Ook geeft het stuurinformatie of er voldoende projecten in voorbereiding zijn, de inzet van capaciteit en de verantwoording intern en extern.
Pré Wonen als heeft, als middelgrote corporatie, een opgaaf om 1200 woningen voor 2030 te ontwikkelen. Met een relatief klein team heb je daarmee toch een stevige opdracht. De versnelling wordt gerealiseerd door acquisities (turnkey en specials), gebiedsontwikkeling met eigen posities en posities van stakeholders en sloop-nieuwbouw. Er wordt nauw samengewerkt met onder meer marktpartijen en gemeenten. Vooral bij binnenstedelijk ontwikkeling zie je dat ontwikkelaars soms afhaken. Door in gesprek te gaan, elkaars krachten te kennen, samen te werken en deelname aan versnellingstafels lukt het toch om projecten van de grond te krijgen. Dit betekent vaak wel een flinke tijdsbesteding. Ook een optimaal ontwikkelproces helpt hierbij.
Het versnellen van de ontwikkelopgaaf blijft een uitdaging. Niet alleen door de gestegen rente, stijgende bouwkosten en schaarste van bouwmaterialen maar ook door opeenstapeling van beleidsambities en capaciteit bij gemeenten. Daarnaast zie je vraaguitval van koopwoningen in de nieuwbouw.
Wat werkt dan wel? De samenwerking goed met elkaar inrichten. Bijvoorbeeld in Haarlem zijn met diverse partijen waaronder gemeenten, ontwikkelaars en corporaties, principes van samenwerking vastgelegd. Dit dient als een Haarlemmerolie om samen de woonopgaaf te realiseren. Een belangrijke rol is daarbij weggelegd voor de woningbouwcoördinator van de gemeente. Het vergt moed maar uiteindelijk levert het meerwaarde op.
Het Regioplatform Woningcorporaties Utrecht (RWU) is een samenwerkingsverband van 14 woningcorporaties in 16 gemeenten in de Utrechtse regio. De eerste Woondeal stamt al uit 2019 als onderdeel van de hernieuwde aandacht voor en erkenning van het belang van volkshuisvesting. In eerste instantie als onderzoekend, vervolgens voorwaarden invullend en uiteindelijk realiserend. Inmiddels zijn de woondeals landsbreed. In 2023 is de tweede woondeal getekend door 16 Utrechtse gemeenten, RWU, Provincie en BZK en waarbij in 2030 ruim 21.000 woningen door corporaties in de regio gerealiseerd moeten worden.
De spil in de uitvoering zijn de versnelling- en realisatietafels die vier keer per jaar samenkomen. Hierbij zitten ook BZK, de Provincie, gemeente, RWU en vier marktpartijen aan tafel. De provincie gaat locaties zo goed mogelijk labelen zodat er goed zicht ontstaat op de plannen uit de Woondeal. Gemeenten kijken met ontwikkelaars en corporaties of de data van de planregistratie juist zijn. Daarnaast zijn er nog diverse andere acties zoals netwerkcongesties en procedures bij de Raad van state op de landelijk agenda te krijgen. De eerst afdronk van de samenwerking is dat er een goede sfeer is en er tempo is ontstaan, grondposities worden uitgewisseld en een stijgende leercurve en creativiteit worden bereikt door stug samen de uitdaging stap voor stap te realiseren. Toch loopt men nog tegen de gebruikelijke stroperigheid aan. Ook historische keuzes, zoals grond die naar de markt is gegaan in plaats van naar corporaties, belemmeren de voortgang.
Reasult was de organisator van het seminar en probeert daar waar mogelijk partijen te verbinden. Klaas gaf tijdens zijn sessie inzicht in de partijen waarmee wij al samenwerken en liet zien hoe daar een mooie match te maken valt voor corporaties en ontwikkelaars. De kans op succes van de woondeals is groter bij samenwerking op het gebied van haalbaarheid en betaalbaarheid maar ook voor planning en uitvoer. Samen op zoek naar haalbare scenario’s en grip op het financiële proces van de ontwikkelprojecten is essentieel. Automatisering speelt een belangrijke rol in de versnelling en realisatie van de woondeals.
Reasult is onderdeel van Planon Real Estate en daarmee onderdeel van een uitgebreid ecosysteem van vastgoedoplossingen. Hiermee ontsluiten en integreren we data en processen steeds eenvoudiger. Geen tijdrovende en foutgevoelig spreadsheets of data silo’s maar structuur, optimale processen en ondersteuning van vastgoedbeslissingen. Denk hierbij aan ondersteuning van processen en beslissingen voor property- en portfolio management, asset management, project control en projectontwikkeling.
Dit seminar was een leerzame middag waarin we dieper zijn ingegaan op de uitdagingen waar woningcorporaties voor staan. De toverwoorden van de middag waren samenwerken en leren van elkaar. De vraag hoe we samenwerken en processen kunnen verbeteren om de Woondeals te realiseren, is deze middag veelvuldig besproken. Allerlei mogelijkheden en kansen kwamen voorbij en leverden input voor vervolggesprekken en afspraken. Als Reasult dragen we graag bij aan het doorzetten van die leercurve en denken alweer na over een volgende sessie. Heb je interesse om daar ook een bijdrage aan te leveren of wil de presentaties van deze keer ontvangen? Laat het ons weten.
Meer informatie of de presentaties ontvangen?
« Terug naar overzicht